Vorrei trattare un argomento che mi coinvolge personalmente.
Nei pressi della mia abitazione c’è un campo che d’inverno si presenta nella condizione indicata in foto.
Il terreno su cui poggia fa parte di una convenzione urbanistica del dicembre 2010, di durata decennale, fino al dicembre 2020. La fine lavori di costruzione della casa dove abito è stata comunicata nel 2024.
Al momento il costruttore non sembra che voglia proseguire i lavori, ma nella convenzione sta scritto che devono essere realizzate opere che il costruttore non ha eseguito.
Si tenga conto che il Comune ha nominato con proprio atto (Determina Dirigenziale) un collaudatore, che svolge servizio presso altra P.A., per carenza di personale proprio.
In questo caso, cosa deve fare un Comune affinché la Convenzione sia rispettata e affinché le opere in essa previste siano eseguite?
La situazione che descrive fotografa uno dei nodi più complessi del diritto urbanistico italiano: la gestione delle convenzioni urbanistiche scadute con opere di urbanizzazione parzialmente o totalmente ineseguite.
Nonostante la scadenza del termine decennale (2010–2020), la giurisprudenza amministrativa consolidata (ex multis, Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria n. 28/2021) ha chiarito che la scadenza del decennio fa venir meno la facoltà di realizzare le volumetrie private non ancora edificate, ma non estingue l’obbligo del lottizzante di completare le opere di urbanizzazione. Tali opere rappresentano infatti il corrispettivo dovuto alla pubblica amministrazione per l’assenso allo sviluppo edilizio.
Ecco l’iter amministrativo e le azioni concrete che il Comune ha il dovere di porre in essere per garantire il rispetto della convenzione e la tutela del territorio:
1. Attivazione del Collaudatore e Stato di Consistenza
Il primo passo formale spetta proprio alla figura tecnica già nominata con Determina Dirigenziale.
Redazione dello Stato di Consistenza: Il collaudatore (anche se appartenente ad altra P.A. tramite scavalco d’eccellenza o convenzione ex art. 14 CCNL) deve redigere un verbale dettagliato delle opere eseguite e, soprattutto, di quelle omesse o difformi rispetto al progetto originario allegato alla convenzione.
Quantificazione economica: Il tecnico deve stimare l’esatto valore economico necessario per il completamento d’ufficio delle opere mancanti (strade, fognature, illuminazione o interventi idraulici per evitare ristagni come quello in foto).
2. Diffida ad Adempiere
Ricevuta la relazione del collaudatore, il Dirigente/Responsabile del Servizio del Comune deve notificare al costruttore (e ai suoi eventuali aventi causa/co-obbligati) un atto di formale diffida e messa in mora.
Viene assegnato un termine perentorio (di norma non superiore a 30-60 giorni) per riprendere e ultimare i lavori.
L’atto deve esplicitamente avvertire il privato che, decorso inutilmente il termine, il Comune procederà all’attivazione delle garanzie finanziarie e all’esecuzione in danno.
3. Escussione della Fideiussione
Le convenzioni urbanistiche prevedono obbligatoriamente la stipula di una polizza fideiussoria (bancaria o assicurativa) a garanzia dell’adempimento delle opere di urbanizzazione.
In caso di inerzia del costruttore dopo la diffida, il Comune ha il dovere-potere di escutere immediatamente la fideiussione.
L’escussione deve avvenire per l’importo corrispondente al valore delle opere non realizzate, calcolato dal collaudatore.
Nota di attenzione: Il Comune deve verificare che la fideiussione sia ancora efficace o non sia prescritta (le polizze legate alle convenzioni di solito prevedono l’efficacia fino al formale verbale di collaudo favorevole, superando la scadenza cronologica della convenzione stessa).
4. Esecuzione in Danno
Una volta incamerate le somme della fideiussione (o, in mancanza, stanziando fondi di bilancio da recuperare poi coattivamente dal privato), il Comune deve:
Progettare l’intervento di completamento (o adeguamento idraulico/stradale).
Appaltare i lavori a una ditta terza.
Eseguire le opere in danno del costruttore inadempiente, rivalendosi sul patrimonio di quest’ultimo per le eventuali somme eccedenti la fideiussione.
5. Azioni di Tutela della Pubblica Incolumità
Se la condizione di allagamento del terreno (visibile in foto) comporta rischi igienico-sanitari (es. proliferazione di insetti, vettori di malattie) o rischi di stabilità idraulica per le abitazioni circostanti ultimate nel 2024, il Sindaco può attivare i poteri contingibili e urgenti:
Ordinanza sindacale (ex art. 50 e 54 TUEL): Ordinare l’immediata messa in sicurezza del sito, lo svuotamento delle acque stagnanti o la corretta regimazione idraulica per motivi di sanità e sicurezza pubblica.
Cosa possono fare i privati cittadini?
I proprietari degli immobili ultimati, subendo un potenziale danno patrimoniale e ambientale dall’incompiutezza delle opere, non sono soggetti passivi. Possono:
Istanza di Accesso agli Atti (L. 241/90 o Accesso Civico Generalizzato FOIA): Richiedere copia della convenzione del 2010, della polizza fideiussoria e dell’atto di nomina del collaudatore per verificare lo stato del procedimento.
Diffida formale al Comune: Inviare una formale messa in mora al Comune diffidandolo ad attivare i poteri sostitutivi e di escussione della fideiussione, onde evitare che l’inerzia dell’ente locale configuri un’ipotesi di danno erariale (per mancata escussione dei titoli fideiussori nei termini) o di omissione di atti d’ufficio.
