Buongiorno.
Per chiarezza ad oggi in caso di avvio di un appartamento case vacanze è prevista la destinazione turistico ricettiva o rimaniamo nella civile abitazione?
Inoltre quali sono le differenze rispetto ad avviare una locazione turistica imprenditoriale?
Grazie
saluti
La materia si trova all’incrocio tra il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), la legge nazionale sugli affitti brevi (DL 145/2023) e le singole normative regionali/regolamenti comunali.
La risposta breve è che dipende dalla natura giuridica dell’attività, ma sul piano edilizio e urbanistico la differenza è sostanziale:
Casa Vacanze (CAV - Struttura Ricettiva Extralberghiera):
È a tutti gli effetti una struttura ricettiva prevista dal Codice del Turismo e dalle leggi regionali.
Sul piano urbanistico: L’art. 23-ter del DPR 380/2001 (anche dopo gli aggiornamenti del “Salva Casa”) distingue la categoria Residenziale dalla categoria Turistico-Ricettiva. Aprire una CAV costituisce tecnicamente un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante (passaggio da residenziale a turistico-ricettivo).
Nella pratica operativa: Molte normative regionali e Regolamenti Urbanistici Comunali consentono l’apertura di CAV in alloggi con destinazione residenziale/civile abitazione purché mantengano le caratteristiche costruttive delle case d’abitazione, senza richiedere un cambio catastale formale (es. verso D/2), ma richiedendo il rispetto di standard specifici o SCIA edilizia/amministrativa a seconda del Comune. Tuttavia, a livello giurisprudenziale (inclusa la sentenza CGA n. 73/2025), la distinzione funzionale resta netta e diversi Comuni ad alta densità turistica stanno ponendo vincoli stringenti sui cambi d’uso e sulle SCIA per CAV nei centri storici.
Locazione Turistica (LT / Affitto Breve) :
Trattandosi della mera trasmissione del godimento di un bene immobile mediante contratto di locazione (ex art. 1571 c.c. e art. 4 DL 50/2017), l’immobile DEVE rimanere a tutti gli effetti a destinazione urbanistica residenziale / civile abitazione (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10). Non c’è alcun mutamento di destinazione d’uso.
Sebbene entrambe possano essere svolte in forma imprenditoriale (con P.IVA), appartengono a due regimi giuridici completamente distinti:
| Caratteristica | Casa Vacanze (CAV) Imprenditoriale | Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI) |
|---|---|---|
| Natura Giuridica | Struttura ricettiva extralberghiera (regolata da leggi regionali). | Contratto di locazione immobiliare tra privati/impresa (art. 1571 c.c.). |
| Destinazione d’Uso | Turistico-Ricettiva (o residenziale derogata dalle norme regionali/comunali). | Civile Abitazione (Residenziale) obbligatoria. |
| Presunzione d’Impresa | Può essere non imprenditoriale o imprenditoriale. Se si sceglie la forma imprenditoriale (o si supera il limite delle unità), è attività d’impresa a prescindere dal numero di immobili gestiti. | Diventa obbligatoriamente imprenditoriale se si destinarono alla locazione breve più di 4 appartamenti nello stesso anno d’imposta (art. 1, c. 595, L. 178/2020). |
| Servizi alla Persona | CONSENTITI / PREVISTI (cambio biancheria infrasettimanale, pulizia durante il soggiorno, reception/accoglienza, riassetto quotidiano). | VIETATI i servizi accessori di tipo alberghiero. Sono ammessi solo la pulizia iniziale/finale e la fornitura di biancheria ad inizio soggiorno. |
| Titolo abilitativo (SUAP) | SCIA obbligatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune. | SCIA obbligatoria al SUAP solo per la forma imprenditoriale (o semplice comunicazione amministrativa/CIN per quella non imprenditoriale, a seconda del Comune). |
| Regime Fiscale | Reddito d’Impresa. Non è applicabile la cedolare secca. È possibile dedurre costi e spese e applicare l’IVA (se ricorrono i presupposti). | Reddito d’Impresa (in forma LTI). Non si applica la cedolare secca (riservata ai privati fino a 4 immobili). Si applica la tassazione ordinaria IRPEF/IRES d’impresa. |
| Sicurezza e CIN | Codice CIN obbligatorio, rilevatori di gas/CO ed estintori obbligatori per legge nazionale. | Codice CIN obbligatorio, rilevatori di gas/CO ed estintori obbligatori per legge nazionale. |
Se vuoi offrire servizi accessori di tipo alberghiero (pulizie durante la permanenza, cambio lenzuola a metà soggiorno, eventuale colazione o servizi aggiuntivi), devi necessariamente optare per la Casa Vacanze (CAV) e presentare la relativa SCIA al SUAP, verificare la compatibilità della destinazione d’uso urbanistica con il Regolamento edilizio locale.
Se invece fornisci solo l’immobile in godimento (con il kit iniziale di biancheria e pulizie solo a fine soggiorno), la strada corretta è la Locazione Turistica. Se gestisci da 1 a 4 appartamenti, puoi rimanere in regime personale (non imprenditoriale con cedolare secca); dal 5° appartamento in poi scatta in automatico l’obbligo di svolgerla come Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI) con P.IVA e SCIA, mantenendo tuttavia la destinazione residenziale dell’immobile.