La legge di bilancio recentemente approvata ha modificato, tra gli altri, il comma 595 dell’art.1 della Legge 178/2020. In particolare, dispone che scatta l’imprenditorialità per chi è titolare di più di 2 appartamenti destinati a locazione breve, e non più dal quinto appartamento in poi come vigeva fino ad adesso.
Il titolare di 3 appartamenti locati per finalità turistiche del nostro comune (Toscana), che sta svolgendo l’attività da anni in forma non imprenditoriale, mi chiede cosa deve fare per “regolarizzare” la propria situazione. Aldilà degli adempimenti fiscali e previdenziali, a livello amministrativo dovrebbe cessare le 3 locazioni e avviarle nuovamente tramite la presentazione delle relative SCIA, come prevede la legge regionale 61/2024?
Di conseguenza, dovrebbe prendere 3 nuovi codici regionali e di conseguenza 3 nuovi CIN?
La fattispecie non è disciplnata anche perché un pezzo del problema è nella LR e l’altro pezzo è nella norma statale: non possono essere raccordate.
La LR indica la necessità della comunicazione della cessaizone della locazione non imprenditoriale. Non vedo altra strada se non quella di cessa e poi avviare. Meglio fare subito la SCIA per locazione imprenditoriale. Per cessare c’è tempo 30 gg
La Regione Toscana, in una sezione del proprio sito, fa questa distinzione:
la locazione breve (di durata non superiore a 30 giorni) effettuata da persona fisica che offre in locazione non più di due appartamenti nella propria disponibilità, ovunque ubicati nel territorio nazionale;
la locazione turistica (di durata superiore a 30 giorni) effettuata da persona fisica o ente non esercente impresa, a prescindere dal numero di appartamenti offerti in locazione.
Un cittadino che svolgeva attività di locazione breve non imprenditoriale in 3 immobili, ne ha cessata 1 per non ricadere nella presunzione di imprenditorialità dell’attività e continuare a svolgerla da privato.
Adesso però, ci chiede se può affittare l’immobile cessato con un contratto di 3 mesi a dei turisti; sarebbe quindi locazione turistica e non più locazione breve perchè sopra 30 giorni. Al momento della registrazione del contratto di affitto però, l’Ade (giustamente secondo me) gli chiede il codice CIN associato a quell’immobile.
Questo significa quindi che il limite di 2 immobili adibiti a locazione da svolgere in forma non imprenditoriale riguarda sia la locazione breve che quella a fini turistici, giusto?
Se si vuole ri-affittare l’immobile su cui è stata cessata la terza locazione, lo si deve fare con un contratto che non sia nè quello della locazione breve nè quello della locazione turistica?
Affronti una questione mai risolta del tutto. Butto giù delle considerazioni generali così le posso riusare nel forum. Il problema riguarda tutt’Italia.
La Regione Toscana affronta la questione della differenza fra locazione breve e locazione turistica. A parere mio è una differenza che, alla fine, non significa poi molto.
Si piò ritenere che nella locazione breve sia compreso anche il sottoinsieme locazioni turistiche. E’ vero, la differenza resta ma se il locatore è una persona fisica e aderisce al regime fiscale di cui all’art. 4 del DL 50/2017 e stipula contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, allora è una locazione breve. Nella locazione breve è compresa anche la finalità turistica? A parere mio sì, la legge non la esclude. Anche perché il locatore mica è tenuto a chiedere il fine contrattuale al locatario: sono contratti abitativi brevi per qualunque relativa breve finalità. I contratti di cui all’art. 4 citato possono prevedere anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
Il problema è che il concetto di locazione breve è indicato in una norma fiscale. Non è una definizione legale che possa essere contrapposta ad altre definizioni. Manca anche una definizione di locazione turistica. Il d.lgs. n. 79/2011 dava una definizione di locazione turistica all’art. 12 ma tale articolo è stato dichiarato incostituzionale.
Quindi, in via residuale, se il locatore stipulasse un contratto superiore ai 30 giorni allora non sarebbe una locazione breve ma, appunto, una locazione turistica di cui all’art. 53 del d.lgs. n 79/2011: Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
In conclusione, è vero che la legge indica le due diverse fattispecie ma a fronte di questo panorama normativo, è difficile tenere distinte le fattispecie. Vedi post come questo:
Relativamente al carattere della imrpenditorialità la questione si complica. In punta di diritto è vero che la presunzione di imprenditorialità è riferita solo alle locazioni brevi. Vedi il “famoso” comma 595 della legge 178/2020 come da ultimo modificato: 595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamentiper ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.
Ma se i contratti sono sotto a 30 gg, come si può stabilire che si tratta di locazione turistica e non breve? Di fatto è impossibile e, alla fine, diventerebbe un’elusione fiscale. Sul punto sto attendendo giurisprudenza.
Per adesso confermo quanto ho scritto citando la circolare dell’AgE 24/2017 dove si afferma quello che dicevo sopra ovvero che le locazioni turistiche possono essere considerate un sottoinsieme di quelle brevi (quando si rispettano le condizioni): I contratti indicati dalla norma, tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. In particolare, per quanto riguarda i soggetti, la norma richiede che il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.
Per fare l’avvocato del diavolo potrei però indicare l’ipotesi del soggetto che pone in essere locazioni turistiche su 3 o più appartamenti con contratti di durata maggiore di 30 gg. In effetti, non sarebbero locazioni brevi (uscirebbero dal sottoinsieme di cui sopra). Ecco, in questo caso la presunzione di imprenditorialità verrebbe meno. Come ho detto, la giurisprudenza potrà chiarire se l’interpretazione dovrà essere più sostanziale e meno formale.
Per chiudere è bene precisare, per tutti i lettori del forum, che l’art. 13-ter del DL 145/2023 sottopone alla SCIA sia la locazione breve impreditoriale sia la locazione turistica imprenditoriale
