L’altro volto del turismo: il c.d. overtourism e il fenomeno delle locazioni brevi. I principi espressi dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 186/2025 - stato - dottrina - L’altro volto del turismo: il c.d. overtourism e il fenomeno delle locazioni brevi. I principi espressi dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 186/2025 - stato - dottrina -
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Corte costituzionale n. 186/2025: le locazioni brevi sono attività economica ricettiva soggetta a limiti regionali e comunali
CONTENUTO
Con la fondamentale sentenza n. 186/2025, depositata il 16 dicembre 2025 (estensore Pitruzzella), la Corte costituzionale ha operato un decisivo mutamento di paradigma nella disciplina delle locazioni turistiche brevi. Il Giudice delle leggi ha respinto le questioni di legittimità costituzionale sollevate contro la legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024 (Testo unico del turismo), con particolare riferimento all’articolo 59 del medesimo testo normativo.
Il nucleo della pronuncia risiede nella riclassificazione giuridica del fenomeno: le locazioni brevi non devono essere più inquadrate esclusivamente come espressione del diritto di proprietà, bensì come una vera e propria attività economica di tipo ricettivo. Questa distinzione è essenziale poiché sottrae la materia al dominio esclusivo del diritto civile (di competenza statale) per ricondurla alle sfere del turismo e dell’urbanistica, ambiti in cui Regioni e Comuni godono di ampi margini di manovra.
La Corte ha stabilito che i livelli territoriali possono legittimamente intervenire per:
- Garantire la funzione sociale della proprietà (ex art. 42, comma 2, Cost.);
- Contrastare il fenomeno dell’overtourism (sovraffollamento turistico);
- Bilanciare i flussi turistici con il diritto all’abitare dei residenti;
- Esercitare poteri di governo del territorio attraverso limiti e criteri specifici.
L’articolo 59 del Testo unico del turismo toscano è stato dunque ritenuto conforme alla Costituzione nella parte in cui consente ai Comuni ad alta densità turistica di stabilire limiti alle locazioni brevi, confermando che il riparto di competenze tra Stato e Regioni deve essere valutato caso per caso per assicurare l’equilibrio urbano.
CONCLUSIONI
La sentenza legittima una nuova stagione di interventi regolatori locali. Regioni e Comuni hanno ora il potere di comprimere le facoltà proprietarie per tutelare l’interesse pubblico, impedendo che la proliferazione incontrollata degli affitti brevi svuoti i centri storici e pregiudichi la sostenibilità urbana.
IMPLICAZIONI PER IL DIPENDENTE PUBBLICO / CONCORSISTA
- Per il Dipendente: gli uffici tecnici e del turismo dei Comuni (specialmente quelli ad alta densità turistica) dovranno tenere conto di questo orientamento nell’adozione di regolamenti urbanistici o atti amministrativi che pongono limiti quantitativi o zonizzazioni alle locazioni brevi. La legittimità di tali atti poggia ora sul solido pilastro della funzione sociale della proprietà, riducendo i rischi di soccombenza in sede di giustizia amministrativa.
- Per il Concorsista: il tema è centrale per le prove di Diritto Costituzionale (art. 42 Cost. e riparto di competenze Stato-Regioni) e Diritto Amministrativo (urbanistica e governo del territorio). Occorre memorizzare la distinzione tra “disciplina civilistica” (statale) e “regolazione dell’attività economica/turistica” (regionale/locale).
PAROLE CHIAVE
Corte costituzionale, locazioni brevi, overtourism, Testo unico del turismo Toscana, funzione sociale della proprietà, diritto all’abitare, governo del territorio.
ELENCO RIFERIMENTI NORMATIVI
- Sentenza Corte costituzionale n. 186/2025: Pronuncia del 16 dicembre 2025 che definisce le locazioni brevi come attività economica ricettiva.
- Legge Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024: Testo unico del turismo (TUT) oggetto del vaglio di costituzionalità.
- Articolo 59 TUT Toscana: Norma regionale che permette ai Comuni di porre limiti alle locazioni brevi, dichiarata costituzionalmente legittima.
- Articolo 42, comma 2, Costituzione: Fondamento costituzionale della funzione sociale della proprietà, utilizzato per giustificare le limitazioni amministrative.
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