Locazione breve in forma non imprenditoriale

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in merito ad una comunicazione al Suap di una locazione breve in forma non imprenditoriale in immobile privo di agibilità edilizia (carenza accertata a mezzo parere non favorevole dell’ufficio tecnico competente), il Suap può emettere un provvedimento di inibizione o divieto di prosecuzione dell’attività ai sensi del citato art. 19 L. 241/90 oppure ne è privo, essendo considerata la locazione breve in forma non imprenditoriale una mera modalità di godimento della proprietà privata e non un’attività economica d’impresa?

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Il SUAP è privo del potere di emettere un provvedimento di inibizione o di divieto di prosecuzione dell’attività ai sensi dell’art. 19 della Legge n. 241/1990 nei confronti di una comunicazione di locazione breve in forma non imprenditoriale.

Ciò non implica che l’immobile privo di agibilità possa essere legittimamente locato, ma determina una precisa e diversa canalizzazione dei poteri amministrativi di controllo ed eventualmente sanzionatori del Comune.

1. Inapplicabilità dell’art. 19 L. 241/1990 alla Comunicazione

  • Natura giuridica della locazione non imprenditoriale: La locazione turistica breve gestita da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa costituisce una mera modalità di esercizio del diritto di proprietà e del relativo ius fruendi (art. 832 c.c.). Non configura un’attività economica, commerciale o extra-alberghiera ricadente nella disciplina della SCIA.

  • Distinzione tra SCIA e Comunicazione: Il regime dell’art. 19 L. 241/1990 disciplina la Segnalazione Certificata di Inizio Attività ed è riservato, in materia di locazioni brevi, alle sole ipotesi di esercizio in forma imprenditoriale (art. 13-ter, D.L. 145/2023, conv. in L. 191/2023). La comunicazione indirizzata al SUAP per le locazioni non imprenditoriali ha natura prettamente informativa e di monitoraggio (a fini fiscali, statistici, di pubblica sicurezza e di attribuzione dei codici CIN/CIR).

  • Assenza di potere inibitorio tipico: Non trattandosi di una SCIA, l’Amministrazione non dispone sulla comunicazione del potere di adottare i provvedimenti conformativi o inibitori previsti dai commi 3 e 4 dell’art. 19 L. 241/1990. La giurisprudenza amministrativa ha confermato che i Comuni non possono esercitare poteri inibitori o sanzionatori fondati sulla disciplina amministrativa delle attività produttive contro la mera locazione turistica privata (Consiglio di Stato, Sez. V, sent. n. 2928/2025).

2. Strumenti di intervento del Comune per carenza di agibilità

Il fatto che il SUAP non possa agire ex art. 19 L. 241/1990 non priva il Comune dei propri poteri d’imperio in materia edilizio-urbanistica e igienico-sanitaria:

  1. Trasmissione all’Ufficio Tecnico / Vigilanza Edilizia: L’operatore SUAP, preso atto del parere negativo dell’ufficio tecnico competente, trasmette la pratica al Settore Edilizia Privata/Vigilanza Edilizia e alla Polizia Locale per gli adempimenti di competenza.

  2. Ordinanza di inagibilità o divieto d’uso dell’immobile: L’Ufficio Tecnico/Dirigente dell’Edilizia Privata (o il Sindaco quale autorità sanitaria locale ex art. 222 R.D. 1265/1934) può adottare un’ordinanza di inagibilità / divieto di utilizzo a fini abitativi dell’immobile ai sensi degli artt. 24 e 27 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Tale atto colpisce direttamente il presupposto di godimento del bene per carenza dei requisiti di sicurezza e igiene.

  3. Applicazione delle sanzioni edilizie e tributarie/regionali:

    • Applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie per mancata/ritardata segnalazione certificata di agibilità (art. 24, comma 3, D.P.R. 380/2001).

    • Segnalazione agli organi competenti (Ministero del Turismo e Regione) del difetto dei requisiti di sicurezza dell’immobile per l’eventuale diniego o revoca del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e contestazione delle relative sanzioni previste dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023.

Sintesi procedimentale per l’ufficio

Profilo Strumento non applicabile Strumento corretto da attivare
Ambito SUAP Provvedimento di divieto/inibizione ex art. 19 L. 241/1990 Presa d’atto della comunicazione e contestuale segnalazione agli uffici vigilanti
Ambito Edilizia / Sanità Sospensione dell’attività d’impresa Ordinanza di divieto d’uso/inagibilità dell’immobile (ex D.P.R. 380/2001) e contestazione sanzioni edilizie