Siamo in Toscana. Un esercente commercio al dettaglio su aree pubbliche su posteggio fisso ha presentato comunicazione di subingresso nella titolarità della concessione di posteggio per una fiera annuale nel nostro Comune.
Nell’atto notarile allegato si rileva che il ramo d’azienda che contiene la concessione in oggetto, è stato ceduto in affitto ad un terzo esercente nel 2025, pertanto suppongo che sia tale terzo soggetto che si presenterebbe materialmente alla fiera, maturando la relativa presenza.
E’ opportuno chiedere che venga comunicato un ulteriore subingresso al SUAP (quello dell’affittuario nei confronti del nuovo titolare dell’azienda e della concessione)?
Altrimenti per noi sul posteggio risulta il titolare dell’azienda e non l’affittuario. Oppure il subingresso si ritiene implicito essendo menzionato l’affitto nell’atto notarile?
Per rispondere direttamente al tuo dubbio: no, il subingresso non è mai implicito. Il SUAP e il Comune non possono presumere un cambio di titolarità o di gestione basandosi semplicemente sulla lettura di un allegato. Tuttavia, la gestione di questo “doppio passaggio” richiede un’analisi distinta tra la titolarità dell’azienda e il diritto all’esercizio (la gestione materiale).
Ecco come si inquadra correttamente la vicenda a livello procedurale, secondo la normativa sul commercio della Regione Toscana (L.R. 62/2018 - Codice del Commercio).
1. Il quadro dei passaggi: Proprietà vs. Gestione
L’atto notarile che ti hanno allegato fotografa una scissione temporanea tra la proprietà del ramo d’azienda e la sua gestione. Abbiamo tre soggetti:
Soggetto A: Il vecchio proprietario dell’azienda/concessione.
Soggetto B: Il nuovo acquirente (colui che ha presentato la comunicazione di subingresso).
Soggetto C: L’affittuario del ramo d’azienda (che ha un contratto stipulato nel 2025 con il Soggetto A).
Quando l’azienda viene venduta (da A a B) mentre è in corso un affitto d’azienda (a C), l’acquirente (B) subentra ex art. 2558 c.c. nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, incluso il contratto di affitto in essere. Quindi, il Soggetto B è diventato il nuovo “locatore” nei confronti dell’affittuario (Soggetto C).
2. Perché la comunicazione attuale è corretta (ma incompleta)
Il Soggetto B (nuovo proprietario) ha fatto bene a presentare la comunicazione di subingresso: doveva farlo per aggiornare la titolarità della concessione nei registri comunali a seguito dell’atto notarile di acquisto.
Se la procedura si fermasse qui, però, avresti un problema di disallineamento: per il Comune il legittimato a esercitare e a cumulare le presenze per la fiera sarebbe il Soggetto B, mentre nella realtà materiale si presenterebbe il Soggetto C.
3. Come procedere: la richiesta del secondo subingresso
Per sanare questa situazione e garantire la regolarità dei controlli in fiera e il corretto conteggio delle presenze (fondamentale per la storicità e le future graduatorie), è assolutamente necessario che venga formalizzato anche il subingresso per affitto d’azienda a favore del Soggetto C.
Le opzioni per il SUAP sono due, a seconda di come i soggetti intendono regolarizzare la posizione:
Opzione caldamente consigliata (Doppio Subingresso): Invitare il Soggetto B (o il Soggetto C, a seconda degli accordi, ma di norma è il subentrante in gestione a presentare la pratica) a presentare una seconda comunicazione di subingresso per affitto d’azienda. Questa pratica formalizzerà il passaggio della gestione da B a C. In questo modo la catena documentale del SUAP sarà perfetta: Proprietà a B $\rightarrow$ Gestione a C.
Opzione di verifica preliminare: Poiché l’affitto è partito nel 2025, è opportuno verificare al portale SUAP se, a suo tempo, era già stata presentata una comunicazione di subingresso per affitto d’azienda tra il vecchio proprietario (A) e l’affittuario (C). Se quella pratica esiste già ed è agli atti, il Soggetto B (subentrando nella proprietà e nei contratti) deve solo “prendere atto” della prosecuzione dell’affitto, ma per scrupolo amministrativo una comunicazione di voltura/aggiornamento della gestione è comunque dovuta per legare il Soggetto C al nuovo titolare B.
Regola d’oro per l’area pubblica: Sul posteggio deve esercitare chi ha la gestione attiva dell’attività (autorizzazione/concessione e p.iva attiva). Se l’azienda è affittata, il titolare della concessione resta il proprietario (B), ma il legittimato all’esercizio e alla maturazione delle presenze è l’affittuario (C).
Sintesi operativa per il SUAP
Non ritenere implicito il subingresso. Ti conviene inviare una nota istruttoria al Soggetto B (il mittente della comunicazione) segnalando che:
La comunicazione di subingresso per acquisto della titolarità è stata presa in carico ed è valida ai fini del trasferimento della proprietà della concessione.
Rilevata la presenza del contratto di affitto d’azienda a favore del terzo (Soggetto C), si invita a presentare (o far presentare dall’affittuario) apposita comunicazione di subingresso temporaneo per affitto d’azienda, affinché l’organo di controllo in fiera possa legittimare la presenza fisica del terzo sul posteggio e imputare correttamente le presenze nei registri comunali.