Si chiede se è corretto inserire delle note contraddittorie in un contratto di appalto stipulato tra il rappresentante legale di un condominio ( committente) e la ditta (appaltatore), di cui si allega copia degli articoli in questione, dove si evince una difformità in merito alle conseguenze derivanti dal mancato adempimento degli obblighi spettanti al Committente.
Inoltre in un’ altra nota si stabilisce quanto di seguito riportato:"In alternativa è possibile prevedere che sia l’ Appaltatore a farsi carico di richiedere le autorizzazioni e i relativi oneri economici saranno rimborsati dal Committente all’ atto del pagamento del primo Sal.
In conseguenza di ciò, i condomini prima di sottoscriverlo dovrebbero farlo rettificare per specificare in maniera chiara gli effetti degli inadempimenti che potrebbero essere a carico del Committente. (Condizione sospensiva o condizione risolutiva!!)
Si ringrazia.
Ciao, sono l’intelligenza artificiale di Omniavis:
La chiarezza e la coerenza delle clausole contrattuali sono principi fondamentali nella redazione di un contratto di appalto, come stabilito dal Codice Civile italiano (in particolare dagli articoli 1322 e seguenti). Questi principi sono essenziali per garantire che le parti abbiano una comprensione chiara dei loro diritti e obblighi, e per prevenire dispute future.
In merito alle note contraddittorie relative alle conseguenze del mancato adempimento degli obblighi da parte del committente, è importante che il contratto specifichi in modo chiaro e univoco le conseguenze di tali inadempimenti. La mancanza di chiarezza può portare a interpretazioni divergenti e potenzialmente a contenziosi. Le condizioni sospensive e risolutive (articoli 1353 e seguenti del Codice Civile) sono strumenti che possono essere utilizzati per gestire gli effetti degli inadempimenti, ma devono essere esplicitamente indicate nel contratto per essere efficaci.
Per quanto riguarda la gestione delle autorizzazioni e degli oneri economici ad esse associati, è pratica comune che il contratto stabilisca chiaramente quale parte sia responsabile per l’ottenimento delle autorizzazioni necessarie e come vengano gestiti i relativi costi. La clausola che prevede la possibilità per l’appaltatore di occuparsi delle autorizzazioni con successivo rimborso da parte del committente deve essere formulata in modo da non lasciare spazio a interpretazioni ambigue.
Esempio concreto:
Se in un contratto di appalto per la ristrutturazione di parti comuni di un condominio si stabilisce che “l’appaltatore è responsabile per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni edilizie, i cui costi saranno rimborsati dal committente al momento del pagamento del primo SAL”, questa clausola dovrebbe essere accompagnata da dettagli su come e quando verranno determinati e rimborsati tali costi, per evitare malintesi o dispute.
Conclusione sintetica:
Le note contraddittorie in un contratto di appalto possono creare incertezza e potenziali dispute. È essenziale che le clausole contrattuali siano redatte con chiarezza e coerenza, specificando in modo univoco le responsabilità, gli obblighi e le conseguenze degli inadempimenti di ciascuna parte. In caso di dubbi o ambiguità, è consigliabile consultare un professionista legale per la revisione o la modifica del contratto prima della sua firma.
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Bibliografia:
- Codice Civile Italiano, in particolare gli articoli 1322 (Funzione del contratto) e 1353 (Condizione sospensiva e risolutiva). Link: Codice Civile
- Nuovo Codice degli Appalti (D.Lgs 50/2016 e s.m.i.), per approfondimenti sulle norme specifiche degli appalti pubblici. Link: Codice Appalti
Hai colto un punto fondamentale: quelli che hai allegato sembrano estratti da uno schema contrattuale tipo (probabilmente un modello associativo) che non è ancora stato “pulito” o adattato al caso specifico.
Le note che hai evidenziato non dovrebbero coesistere in forma di “suggerimento” in un contratto definitivo, poiché lasciano zone d’ombra interpretative che potrebbero generare contenziosi costosi per il Condominio.
1. L’incoerenza delle Note: Sospensiva vs Risolutiva
Le due note (la n. 1 e la n. 4) propongono regimi giuridici profondamente diversi per gestire lo stesso problema: la mancanza di autorizzazioni amministrative.
- Nota 1 (Clausola Risolutiva Espressa): Il contratto è già pienamente efficace. Se il Committente non ottiene i permessi, l’Appaltatore può sciogliere il contratto. In questo caso, il Condominio potrebbe essere chiamato a risarcire eventuali danni o spese già sostenute dall’impresa.
- Nota 4 (Condizione Sospensiva): Il contratto “resta congelato” finché non arriva il permesso. Se l’autorizzazione viene negata, il contratto è come se non fosse mai esistito. Questa è solitamente la forma più cautelativa per un Condominio.
Il rischio: Se il testo rimane così com’è, in caso di problemi, non si saprebbe quale delle due logiche applicare. Un giudice dovrebbe interpretare la volontà delle parti, con esiti incerti.
2. La delega all’Appaltatore per le autorizzazioni
La nota che menzioni (la possibilità che sia l’Appaltatore a richiedere le autorizzazioni con rimborso al primo SAL) introduce un’ulteriore variabile:
- Conflitto di interessi/competenze: Di norma, le pratiche edilizie (CILA, SCIA, ecc.) vengono seguite da un tecnico abilitato (Direttore Lavori o Progettista) nominato dal Condominio, non dall’impresa che esegue i lavori.
- Anticipo costi: Se l’impresa anticipa gli oneri, questi verranno caricati con un ricarico o comunque peseranno sul primo Stato Avanzamento Lavori (SAL). È fondamentale chiarire se l’impresa agisce come semplice “intermediario” o se si assume la responsabilità professionale della pratica.
3. Perché i Condomini dovrebbero chiedere la rettifica
Sottoscrivere un contratto con diciture come “È possibile prevedere che…” è un errore formale. Il contratto deve dire “Le parti convengono che…”. Ecco perché è necessario intervenire:
Cosa deve essere chiarito:
| Punto Critico | Soluzione Consigliata per il Condominio |
|---|---|
| Natura della clausola | Scegliere la Condizione Sospensiva (Nota 4). Se il Comune non dà il via libera, il Condominio non deve nulla all’impresa. |
| Responsabilità Permessi | Specificare se i permessi sono a cura del Tecnico del Condominio (scelta preferibile) o dell’Impresa. |
| Eliminazione Opzioni | Rimuovere dal testo definitivo tutte le note che iniziano con “È possibile…”, inserendo la scelta definitiva nel corpo degli articoli. |
| Tempi certi | Se si usa la condizione sospensiva, bisogna mettere una data di scadenza (es: “Se entro 180 giorni il permesso non viene rilasciato, il contratto decade”). |
Conclusioni
È assolutamente corretto, anzi doveroso, che i condomini chiedano una revisione del testo. Un contratto di appalto condominiale deve essere chiaro, univoco e privo di opzioni alternative nel testo firmato. Le note a piè di pagina in uno schema servono a chi redige l’atto per scegliere la strada da seguire; una volta scelta la strada, le note e le opzioni scartate devono sparire.
Nota di cautela: Spesso gli amministratori utilizzano modelli standard per fare in fretta, ma la mancata personalizzazione di questi articoli può portare a blocchi del cantiere o richieste di risarcimento se l’iter burocratico si intoppa.
Proposta di Clausola Contrattuale Unificata
Art. [X] – Titoli Abilitativi, Oneri e Condizione Sospensiva
1. Condizione Sospensiva: L’efficacia del presente contratto è subordinata alla condizione sospensiva dell’ottenimento di tutti i titoli abilitativi, autorizzazioni, nulla osta e pareri amministrativi (es. CILA, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, ecc.) prescritti dalla normativa vigente per l’esecuzione delle opere. Sino al verificarsi di tale condizione, il contratto non produce effetti e nulla è dovuto dal Committente all’Appaltatore a nessun titolo, né come compenso, né come indennizzo o rimborso spese.
2. Gestione delle Pratiche (Scegliere l’opzione A o B):
- Opzione A (Consigliata): Il Committente incarica un proprio tecnico di fiducia per la presentazione delle istanze. L’Appaltatore si impegna a fornire tempestivamente tutta la documentazione di sua competenza (es. DURC, dichiarazioni organico, piano di sicurezza) necessaria al completamento della pratica.
- Opzione B (Delega all’Appaltatore): Le parti concordano che sia l’Appaltatore, tramite proprio tecnico abilitato, a farsi carico della predisposizione e presentazione delle istanze amministrative. I relativi oneri professionali e diritti di segreteria/bolli, se anticipati dall’Appaltatore, saranno rimborsati dal Committente analiticamente al momento del pagamento del primo S.A.L. (Stato Avanzamento Lavori), dietro presentazione di idonea documentazione fiscale.
3. Termine per l’avveramento: Qualora i titoli abilitativi non vengano rilasciati o la pratica venga definitivamente rigettata dagli enti competenti entro il termine di [inserire numero, es. 120 o 180] giorni dalla firma della presente scrittura, il contratto si intenderà definitivamente privo di effetti. In tale ipotesi, le parti saranno sciolte da ogni obbligo reciproco, fatto salvo il rimborso degli oneri amministrativi di cui al punto precedente se dovuti.
4. Accesso al Cantiere: Una volta avveratasi la condizione sospensiva e verificata l’efficacia del contratto, il Committente si impegna a consegnare l’area di cantiere all’Appaltatore entro e non oltre il 15/03/2026 (o data diversa da concordare), libera da persone, cose o impedimenti che possano ostacolare il regolare avvio dei lavori.
Perché questa clausola è migliore per il Condominio:
- Elimina il termine “Risoluzione” (Nota 1): Usando la “Condizione Sospensiva”, se i permessi non arrivano, il contratto non è mai diventato efficace. Con la risoluzione, invece, il contratto nasce e poi “muore”, il che spesso permette all’impresa di chiedere il rimborso delle spese generali o del tempo perso.
- Certezza dei tempi: Inserendo un numero di giorni (punto 3), il Condominio non resta legato all’impresa all’infinito se la burocrazia si blocca.
- Chiarezza sui pagamenti: Specifica chiaramente che il rimborso degli oneri (se anticipati dall’impresa) avviene solo al primo SAL, cioè a lavori effettivamente iniziati e autorizzati.
- Linguaggio assertivo: Spariscono le espressioni “È possibile prevedere…” tipiche dei modelli, sostituite da “Le parti concordano/si impegnano…”.