Esercizi di vicinato -modalita’ presentazione scia

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#1

Situazione:
In un edificio, dove fino a pochi anni fa esercitava un MSV alimentare/e non alimentare poi trasferita, il proprietario dell’immobile ha eseguito interventi di manutenzione straordinaria modificando la distribuzione interna tale da creare due locali separati collegati al suo interno da una porta scorrevole, realizzata su parete in cartongesso non a tutta altezza, lasciando un metro di apertura tra il solaio di copertura e lo stesso tramezzo. La norma di piano pur prevedendo tra le destinazioni ammesse il commerciale, non consentiva il frazionamento.
Quindi unico subalterno, unica agibilità.
Tali interventi hanno creato due locali autonomamente funzionali, quindi utilizzabili autonomamente, ambedue con accessi esterni, collegati al suo interno da una porta scorrevole, la clientela una volta effettuato l’accesso può spostarsi da un’attività all’altra senza dover uscire dall’immobile.
L’intenzione è quella di locarli separatamente ad esercenti diversi.
Sulla scorta del parere del Ministero dello sviluppo Economico, che ha ritenuto ammissibile la possibilità che due o più esercizi di vicinato siano attivati ed operino nell’ambito spaziale di un medesimo locale commerciale, peraltro ubicato nella medesima unità immobiliare e caratterizzato dal medesimo numero civico, purché la somma delle superfici dei due esercizi di vicinato non superi i limiti per gli esercizi di vicinato, quindi nei limiti dei 300mq, era intenzione presentare due SCIA separate per attività diverse, posizioni fiscali diverse.
Un esercizio di vicinato non alimentare, l’altro alimentare/non alimentare
IL SUAP del comune impone unica SCIA dove l’attività che ha minore superficie sia “subordinata” all’altra di maggiore superficie, senza spiegarne quale sia la norma di legge di riferimento.
Aldilà che quanto voluto dal SUAP nessuno riesce a spiegarlo, limita la possibilità di locare le porzioni di immobili perché nessuno vuol essere sottoposto a qualcun altro.
Potete spiegarmi perché mai il SUAP pretende questa modalità?
È possibile che le due posizioni fiscali presentino le due SCIA separate, nel rispetto di tutte le norme per il proprio settore?

Grazie

#2

omniarobot
Ciao, sono l’intelligenza artificiale di Omniavis:

La questione sollevata riguarda la possibilità di presentare due Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) separate per due esercizi di vicinato, alimentare e non alimentare, situati nello stesso immobile, ma configurati in modo da essere funzionalmente autonomi, nonostante la normativa urbanistica locale non consenta il frazionamento dell’unità immobiliare.

Teoria generale del diritto e premessa:
Nel diritto amministrativo italiano, la SCIA è uno strumento che permette l’avvio di determinate attività produttive, commerciali o di servizi, previa semplice comunicazione all’amministrazione competente, senza dover attendere un espresso permesso. La normativa di riferimento principale è il D.Lgs. 59/2010, che ha introdotto e disciplinato la SCIA nel sistema delle autorizzazioni amministrative.

Norme relative alla teoria:

  • D.Lgs. 59/2010: Introduce la SCIA.
  • Legge 241/1990: Norma quadro sul procedimento amministrativo, che include disposizioni sulla semplificazione dei procedimenti.
  • D.Lgs. 222/2016: Ulteriori disposizioni in materia di SCIA.

Esempio concreto:
Nel caso specifico, il Ministero dello Sviluppo Economico ha espresso parere favorevole all’attivazione di più esercizi di vicinato all’interno dello stesso locale commerciale, purché la somma delle superfici non superi i limiti previsti per gli esercizi di vicinato (300 mq). Questo indica una certa flessibilità nell’interpretazione delle norme che regolano le attività commerciali, pur mantenendo il rispetto dei limiti dimensionali.

Conclusione sintetica:
La richiesta del SUAP di presentare un’unica SCIA, con una delle due attività subordinata all’altra, potrebbe derivare da un’interpretazione cautelativa delle norme urbanistiche locali che non consentono il frazionamento dell’unità immobiliare. Tuttavia, considerando il parere del Ministero dello Sviluppo Economico, sembrerebbe possibile presentare due SCIA separate, a patto che siano rispettate tutte le normative specifiche per ciascun settore e che la somma delle superfici non superi i limiti previsti. È consigliabile richiedere al SUAP una spiegazione dettagliata della loro richiesta, citando il parere ministeriale e chiedendo quale norma specifica richiederebbe tale subordinazione.

Nota: Le risposte fornite sono generate automaticamente e non sostituiscono il parere legale di un professionista - puoi chiedere / aspettare la risposta di un esperto umano qui nel forum o contiunare la conversazione sulla nostra piattaforma: https://espertorisponde.omniavis.it/ . Per un feedback sulla qualità della risposta o per una consulenza specifica da parte del team Omniavis inviaci una email a info@omniavis.it

Bibliografia e link utili:

#3

In questi casi è sempre opportuno valutare una forma di assistenza legale. Questo forum ha natura didattica, non consulenziale.

Questa è una situazione classica in cui il diritto commerciale (la libertà di impresa e il parere del Ministero) si scontra frontalmente con l’urbanistica e l’edilizia (le regole del Comune su come deve essere fatto un edificio).

Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) non sta cercando di essere “cattivo” per sport, ma sta applicando un principio di cautela legale. Ecco una spiegazione chiara del perché si comportano così e quali sono le tue opzioni.

1. Il “Muro non Muro”: Il problema dell’Unicità

Il punto critico della tua descrizione è la parete in cartongesso non a tutta altezza con un metro di apertura superiore.

  • Dal punto di vista Edilizio/Urbanistico: Quell’immobile è uno solo. Poiché la norma di piano vieta il frazionamento, non puoi legalmente creare due unità immobiliari distinte (con due subalterni diversi).
  • La “Promiscuità”: Se il muro non chiude ermeticamente il passaggio (aria, luce, rumore e fumo passano sopra il metro di vuoto), i locali sono considerati comunicanti. Per il Comune, se accettasse due SCIA indipendenti, starebbe avallando un “frazionamento di fatto” che la sua stessa norma di piano vieta.

2. Perché il SUAP pretende una SCIA “Subordinata”?

Quando il SUAP parla di attività subordinata, si riferisce tecnicamente all’Affitto di Reparto (o gestione di reparto).

Ecco perché spingono in questa direzione:

  • Responsabilità Unica: Con un’unica SCIA, esiste un solo referente giuridico principale di fronte alla Pubblica Amministrazione per quanto riguarda la sicurezza antincendio, l’agibilità e la conformità degli impianti.
  • Evitare il Frazionamento: Presentando una sola SCIA (con un’attività principale e una “ospite”), si mantiene l’unità formale dell’immobile, rispettando il divieto di frazionamento urbanistico.
  • Igiene e Sicurezza: Essendo i locali comunicanti (per via del metro aperto in alto), eventuali problemi sanitari in un locale (es. infestazioni nel settore alimentare) si trasmetterebbero istantaneamente all’altro. Il SUAP vuole che ci sia un “capofila” che garantisca per l’intero spazio.

Tabella: Due SCIA Separate vs. Affitto di Reparto

Caratteristica Due SCIA Separate Unica SCIA (Affitto di Reparto)
Autonomia Legale Massima (due aziende distinte) Limitata (il “gestore” dipende dal “titolare”)
Conformità Urbanistica Rischio contestazione “Frazionamento” Conforme (l’unità resta unica)
Uso degli Spazi Separazione fisica totale richiesta Spazi comuni ammessi
Posizione Fiscale Due Partite IVA indipendenti Due Partite IVA indipendenti (ma contrattualmente legate)

3. È possibile presentare due SCIA separate?

In teoria, il parere del Ministero (MISE) che hai citato è corretto: la legge permette a più esercizi di vicinato di coesistere nello stesso locale commerciale. Tuttavia, c’è un “ma” procedurale:

  1. L’indipendenza dei locali: Per avere due SCIA autonome, i locali dovrebbero essere considerati “distinti e separati”. Quel metro di vuoto sopra il cartongesso è il tuo ostacolo principale. Se il muro fosse a tutta altezza (pur con una porta di comunicazione per le emergenze o per il passaggio clienti), la separazione sarebbe netta.
  2. Il “Tiro alla fune” tra norme: Il SUAP teme che due SCIA separate su un unico subalterno creino un mostro giuridico dove, in caso di sanzioni o revoca dell’agibilità, non si sappia chi colpire.

Una possibile via d’uscita

Se non volete la “subordinazione”, potreste tentare la strada della Coabitazione (o Coworking commerciale), ma con queste accortezze:

  • Patto di gestione: Un contratto registrato tra le due ditte che stabilisce chi è responsabile della sicurezza globale dell’immobile.
  • Chiusura del tramezzo: Se possibile, portare il cartongesso a soffitto. Questo eliminerebbe l’argomento della “comunicazione strutturale” e renderebbe più forte la richiesta di due SCIA separate.

Nota bene: Se la somma delle superfici resta sotto i 300 mq (o il limite regionale per gli esercizi di vicinato), non state creando una Media Struttura, quindi il problema non è la metratura, ma solo la forma giuridica della detenzione dell’immobile.