Un centro commerciale può effettuare fitto di ramo d’azienda?
Purtroppo mi ritrovo nello sportello suap una pratica di fitto ramo d’azienda effettuata tra un soggetto detentore di autorizzazione per centro commerciale (autorizzazione rilasciata alla stregua di una grande superficie di vendita - indicando solo il totale dei mq per settore alimentare e non alimentare) e altro imprenditore.
Di fatto il fitto riguarda le mura del negozio, all’interno del centro commerciale, fornite di mobili e impianti, più i servizi offerti (energia elettrica, pulizia spazi comuni ecc).
Ora, il fitto di ramo d’azienda dovrebbe tener conto di un’attività completamente autonoma (formata di attrezzature/personale/merci) che può di fatto definirsi azienda, preesistente al contratto stesso e con vincolo di destinazione già affermato dal detentore del centro commerciale.
Di contro, se l’autonomia viene ex post contratto e con apporto dell’affittuario (di beni/personale assunto successivamente) si configura una mera locazione commerciale.
La fattispecie che, solitamente, si presenta con i centri commerciali configura più una locazione commerciale che fitto di ramo d’azienda.
Si sono susseguite delle sentenze di cassazione in merito, altalenanti ma comunque convergenti sulla locazione commerciale.
Inoltre, chiedo è corretto avere un’autorizzazione per centro commerciale indicante la sola superficie per settore e non elencante i vari punti vendita interni alla struttura? Dove vi possono essere all’interno sia medie che grandi strutture di vendita?
Premetto che tutto andrebbe visto ai sensi della legge regionale sul commercio. In generale, il CC è abilitato con autorizzazione complessiva per media o grande e ogni esercizio al suo interno è, a sua volta, abilitato con relativa procedura per vicinato, media, grande. Su questo avrei pochi dubbi. Questo poi porta anche a una corretta gestione quando vengono commercializzati i singoli esercizi interni. Una volta appurato questo, bisogna poi vedere le varie ipotesi che, legittimamente, potremmo trovarci di fronte. In altre parole, è possibile che venga dato in locazione un subalterno (le mura) ed è possibile che venga doto in affitto un ramo d’azienda. L’affitto di ramo d’azienda necessita di atto pubblico, vedi l’art. 2556 cc. Se c’è l’atto pubblico rubricato “trasferimento di azienda” significa che il notaio ha rilevato il ramo d’azienda, il servizio comunale competente ne prende atto e avalla il subingresso amministrativo fino a prova contraria.