Libertà contrattuale per le locazioni turistiche non imprenditoriali – Consiglio di Stato n. 2928/2025
Cerco riassumere al netto delle peculiarità afferenti al diritto regionale riguardante la questione specifica.
Il Consiglio di Stato conferma la chiave di lettura che in molte altre occasioni è emersa, anche in questo forum, sulla contrapposizione fra la natura privatistica e pubblicistica sottesa dalla questione.
Le locazioni turistiche condotte in forma non imprenditoriale non possono essere assimilate a strutture ricettive extra-alberghiere. Non sono strutture aperte al pubblico e non sono sottoposte ad abilitazione amministrativa ai fini dell’esercizio dell’attività.
Se è vero che la materia del turismo ricade nella competenza residuale regionale (art. 117 Cost) è vero anche la costituzione attribuisce alla Stato materie di competenza esclusiva di natura trasversale che possono interferire nelle materie regionali. Si pensi alla tutela della concorrenza ma anche l’ordinamento civile da cui deriva la libertà contrattuale che, nel nostro caso, attribuisce al proprietario la libera facoltà di stipulare contratti di locazione.
La locazione turistica non imprenditoriale può essere assoggettata a obbligo comunicativo ai fini della tracciabilità ma tale adempimento è da considerarsi precedente ed esterno al contratto di locazione turistica e le sanzioni per i correlati inadempimenti non possono incidere sulla libertà negoziale e sulla sfera contrattale che restano disciplinate dal diritto privato (vedi anche C. Cost. n. 84/2019). Ai Comuni è attribuito il compito di vigilanza e controllo, compresa la lotta all’abusivismo, sulle strutture ricettive ma non i poteri di controllo e vigilanza sulla stipula di contratti di locazione turistica al di fuori dell’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Alla luce di quanto evidenziato, si arriva alla differenza fra SCIA e comunicazione (anche questo tema affrontato molte volte sul forum). L’attività di locazione di immobili, anche per finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’art. 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione (vedi art. 19 comma 3). In altre parole, non essendo richiesta una SCIA ma una mera comunicazione a fini di monitoraggio, non corrispondono poteri conformativi o inibitori dell’Amministrazione, che può eventualmente avviare in un altro procedimento, riconducibile all’esercizio di altri poteri espressamente conferiti (ad esempio, la repressione abusivismo edilizio).
Anche dal lato documentale, l’Amministrazione non può legare la legittimità della comunicazione alla produzione di specifici documenti (come la planimetria), essendo tale comunicazione diretta a monitorare l’offerta turistica e non a sollecitare i poteri di controllo della conformità dell’immobile ai requisiti edilizi o di igiene, imposti dalla normativa primaria e secondaria (poteri che il Comune può certamente esercitare, anche traendo spunto dalla comunicazione, ma in apposita e diversa sede procedimentale).