Buongiorno, con riferimento all’art.58 della nuova legge sul turismo n.61/2024 laddove prevede che la locazione turistica ha ad oggetto immobili o PORZIONI DI ESSI si chiede:
-la porzione deve avere la sua autonomia funzionale al pari dell’unità immobiliare (cucina, soggiorno ecc) oppure può riguardare le sole camere?
-la scia deve essere prodotta per ciascuna unità o porzione in quanto nel modello regionale non vi è modo di indicare i singoli alloggi locati.
La locazione turistica è regolata dal codice civile, a mente dell’art. 53 del d.lgs. n. 179/2011, e da alcune disposizioni del d.lgs. 431/98 (vedi art. 1, comma 2, lett. c))
Le norme regionali, su questi aspetti, non possono che richiamare la normativa statale (anche se la LR non lo avesse indicato, nulla sarebbe cambiato). La locazione di porzione di fabbricato per necessità brevi è un’ipotesi abbastanza diffusa, vedi in ambito universitario. Non occorre che la porzione sia un qualcosa di autonomo. Sul web trovi molti modelli di contratto di locazione parziale di immobile.
La norma statale indica la necessità della SCIA per chi esercita locazione imprenditoriale senza aggiungere dettagli: Tizio si abilita all’attività imprenditoriale, punto. La Regione Toscana, è voluta entrare nel merito indicando:
… La SCIA comprende le informazioni relative alla capacità ricettiva, alle dotazioni, alle attrezzature, alle caratteristiche e all’accessibilità dell’alloggio, nonché all’attività di locazione.
Ogni variazione relativa alla capacità ricettiva, alle dotazioni, alle caratteristiche e all’accessibilità dell’alloggio è soggetta al regime amministrativo della SCIA, da presentarsi al SUAP competente per territorio…
Ritengo, in via di ragionevolezza, che si possa pensare a una SCIA per ogni unità abitativa autonoma a presscindere dalle porzioni date in locazione. La ratio si può avvalorare con la legge n. 178/2020 che indica l’esercizio imprenditoriale presunto per più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo d’imposta.
Se Tizio varia le porzioni in locazione di quella unità abitativa varierà la capacità ricettiva quindi si applica il relativo regime amministrativo previsto per la fattiscpecie dalla LR (per quanto sia un “di più” rispetto alla norma statale)
Sempre sulle locazioni…dato sia la norma statale che quella regionale non fanno riferimento alla destinazione urbanistica per questa tipologia, sia per la breve che per quella turistica l’unità immobiliare può mantenere la civile abitazione? anche nel caso dell’imprenditoriale con più di 4 appartamenti? Ho ricevuto già numerose chiamate di titolari di affittacamere professionali (a cui viene richiesto il cambio d’uso a ricettivo) che palesano la volontà di chiudere l’attività per riaprire come locazione imprenditoriale potendo in tal caso conservare la destinazione a civile abitazione?
grazie.
E’ chiaro che si tratta di civili abitazioni. Sono locazioni ai fini abitativi per brevi periodi ma sempre abitativi sono. Il fatto che uno stesso soggetto sia proprietario di “n” civili abitazioni sparse in giro per l’Italia non significa che queste debbano avere una destinazione d’uso diversa.
La nuova legge regionale della Toscana, infatti, con l’art. 59, cerca di mettere in piedi un sistema di controllo sulla proliferazione delle locazioni che sottende proprio il fatto che trattandosi di civili abitazioni, non è possibile, tout-court, imporre destinazioni d’uso diverse. Alla fine, a qualcosa che somiglia a una destinazione d’uso specifica da autorizzare ci si può arrivare proprio grazie all’art. 59.
IL DL 50/2017, art. 4 indica proprio, ai fini dell’applicazione delle regole fiscali della “locazione breve”, i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.