La Legge regionale Toscana n. 86/2016 e s.m.e.i. all’art. 70 disciplina le locazioni turistiche che possono essere svolte in forma non imprenditoriale o imprenditoriale.
Perchè si configuri l’attività svolta in forma imprenditoriale, dato che la normativa regionale non definisce i contenuti, si deve applicare quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2021 n. 178/2020 comma 595, vale a dire che “l’attività di locazione (breve - a cui sono assimilabili le locazioni turistiche), da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile” quando si superano i quattro appartamenti locati per ciascun periodo di imposta?
Inoltre se svolta in forma imprenditoriale l’attività dovrebbe essere inquadrata nell’attività di C.A.V. ?
La citazione legale è appropriata. Un norma regionale non può, per incompetenza, andare a disciplinare certi aspetti.
Incollo il comma 595 citato.
Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.
A prescindere dalla professionalità o meno, la locazione turistica è sempre distinguibile dalla “CAV”. La CAV è una struttura ricettiva aperta al pubblico soggetta alle disposizioni di natura pubblicistica: pubblicazione dei prezzi, requisiti morali TULPS, ecc. Il rapporto è fra un esercente e un cliente. L’esercizio dell’attività è sottoposto ad autorizzazione (oggi SCIA). Vedi anche l’art. 187 del Reg. TULPS.
La locazione turistica è una fattispecie regolata dal diritto privato / codice civile. In sostanza, è un contratto che un possessore di appartamento stipula con il turista per l’uso breve dell’immobile, il rapporto è fra due privati e si basa sulla autonomia contrattuale delle parti (sopra a trenta gg vige l’obbligo di registrazione del contratto). Per questo non occorrono abilitazioni come per le strutture ricettive (CAV, affittacamere ecc.). Vedi l’art. 53 del d.lgs. n. 79/2011: Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione
Poi, siamo d’accordo che nei fatti, le fattispecie si sovrappongono ma, da un punto di vista di principio le cose sono diverse
Mi inserisco in questa interessante discussione per aggiungere un paio di notazioni:
- se è vero che se vengono destinati alla attività di locazione più di quattro appartamenti l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, tale presunzione secondo me non è assoluta, ma relativa, consentendo al locatore di dimostrare la non professionalità dell’attività svolta (es.: immobili che vengono destinati a tale tipo di locazione per periodi limitatissimi);
- nessuno impedisce ad un locatore che destina alla attività di locazione non più di 4 appartamenti di svolgere l’attività in forma imprenditoriale; in tal caso però non potranno essergli applicate le norme agevolative (possibilità di cambio biancheria e pulizia dei locali) concesse dal D.L. 50/2017 solo a chi svolge l’attività in forma non professionale.
La norma quando stabilisce che “l’attività di locazione di oltre quattro appartamenti si presume svolta in forma imprenditoriale” penso significhi che l’onere della prova spetta al locatore. E’ lui , in questo caso, che deve dimostrare che l’attività NON e’ svolta come attività imprenditoriale … Come dimostrarlo? Prima dell’adozione di questa norma poteva essere dimostrato che l’attività di locazione breve (turistica assimilata), non essendo svolta con l’utilizzo di mezzi e risorse umane e altri fattori produttivi, non presentando anche servizi aggiuntivi (somministrazione pasti, servizi collaterali ecc…), non avvalendosi di personale, di un proprio ufficio, non produceva reddito di impresa (agenzia Entrate risposta 278 26.08.2020). Ora stabilendo per legge che se si superano i quattro appartamenti locati si rientra in attività imprenditoriale di fatto non so come si possa ovviare
E’ un fatto rilevante solo per l’Ag.E. E’ il claissico caso della presunzione fiscale, tipo gli studi di settore. Occorre mettere da parte dati e fatti che poi saranno utili durante la eventuale contestazione