rispondo anche io dicendo, in pratica, quello che dice Alberto (non sono abbonato al Sole 24 Ore)
La disposizione commento ha presentato fin da subito qualche perplessità. Si legge, come campo applicativo:
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strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere come da leggi regionali (e fin qui…);
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unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
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unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50
Se si va a vedere l’art. 4 del DL 50/2017 non troviamo le parole turismo o turistico. Come da stesso art. 4, si intendono per locazioni brevi: i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare
Da dire che l’art. 4 definisce la fattispecie ma lo fa ai fini fiscali, l’art. 4 è rubricato, infatti, “Regime fiscale delle locazioni brevi”. Nella visione popolare della cosa, tali locazioni sono quelle turistiche dato che nel 90 % dei casi si tratta di persone fisiche che applicano la cedolare secca e che locano per pochi giorni civili abitazioni. Diciamo che si tratta di contratti per esigenze abitative transitorie ANCHE per finalità turistiche. La finalità turistica non è citata ma nemmeno esclusa.
Trovando conferma nelle varie circolari si può affermare che sono escluse dall’ambito applicativo dell’art. 4 citato le locazioni brevi (turistiche e non) che rientrano nell’esercizio d’attività d’impresa (qua si aprirebbe un mondo circa la definizione di impresa).
Inoltre, a mente dell’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020, in caso di locazione breve di cinque o più appartamenti, l’attività di locazione si presume, ex lege, svolta in forma imprenditoriale, ergo, anche se si trattasse di persona fisica, non sarebbe una locazione di cui all’art. 4 citato. Lo sesso se fosse un fabbricato ad uso non abitativo a prescindere da ogni altra condizione.
Sulle locazioni turistiche in generale, vedi l’art. 53 del d.lgs. n. 79/2011:
Art. 53 - Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
Quindi non metterei paletti a prescindere in quanto a durata ecc.: ampia libertà contrattuale, quello che conta è la finalità - vedi anche art. 1, comma 2, lett. c) della legge 431/1998
In conclusione, si potrebbe dire che le locazioni i brevi di cui all’art. 4 sono tali se rispetti tutte le condizioni evidenziate e sono, alla fine, un “di cui” rispetto al genus delle locazioni turistiche in senso lato, nella realtà è così, ma non sarebbe del tutto corretto. Le “locazioni brevi” potrebbero avere anche una finalità non turistica ma solo abitativa transitoria (mi viene in mente la locazione vicina all’ospedale dove si recano i parenti del ricoverato).