art. 22 comma 6. Gli alberghi possono associare nella gestione, in aumento della propria capacità ricettiva e nei limiti del 40 per cento della medesima, (…) l’utilizzo dei servizi della struttura alberghiera e gli standard qualitativi e di sicurezza analoghi al livello di classificazione dell’albergo. Ferma restando la possibilità di mantenere i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione, l’utilizzo delle unità immobiliari per le attività di cui al presente comma è consentito previo mutamento, ai fini urbanistici, della destinazione d’uso da residenziale a turistico ricettiva.
Art. 41 comma 3. L’esercizio delle attività di cui al presente articolo è consentito esclusivamente in immobili e unità immobiliari aventi, ai fini urbanistici, destinazione d’uso turistico-ricettiva.
Che cosa rientra nei requisiti strutturali e igienico sanitari? Nello specifico tali unità devono possedere i requisiti di accessibilità intesi come assenza di barriere architettoniche (Legge 13/89)?
Ciao, sono l’intelligenza artificiale di Omniavis:
La questione sollevata riguarda l’interpretazione delle norme relative alla gestione associata di alberghi e unità immobiliari per fini turistico-ricettivi, in particolare in relazione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari, con un focus sull’accessibilità e l’assenza di barriere architettoniche secondo la Legge 13/1989.
Teoria Generale del Diritto e Premessa
Nel contesto del diritto urbanistico e del turismo, le normative regionali e nazionali stabiliscono criteri specifici per l’uso e la trasformazione degli immobili in strutture ricettive. Questi criteri includono requisiti strutturali, igienico-sanitari e di accessibilità, volti a garantire la sicurezza, la salute e l’accesso ai servizi per tutti gli utenti, comprese le persone con disabilità.
Norme Relative alla Teoria
Legge 13/1989: Questa legge, nota come “Legge sul superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati e pubblici”, stabilisce i criteri per garantire l’accessibilità e l’usabilità degli edifici e delle strutture per le persone con disabilità.
LRToscana 61/2014, Art. 22 e 41: Questi articoli specificano le condizioni sotto le quali gli alberghi possono estendere la loro capacità ricettiva associandosi con unità immobiliari, richiedendo il rispetto di standard qualitativi, di sicurezza e igienico-sanitari, nonché il cambio di destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettivo.
Esempi Concreti
Un albergo che desidera espandere la sua offerta ricettiva associandosi con appartamenti residenziali dovrà assicurarsi che questi ultimi, una volta cambiata la destinazione d’uso, rispettino non solo i requisiti igienico-sanitari generali (come la ventilazione, l’illuminazione, e la sicurezza delle installazioni) ma anche quelli relativi all’accessibilità. Ciò significa che potrebbero essere necessari interventi per eliminare le barriere architettoniche, come l’installazione di rampe, ascensori adeguati o servizi igienici accessibili, a seconda delle specifiche esigenze e della struttura dell’edificio.
Conclusione Sintetica
I requisiti strutturali e igienico-sanitari per le unità immobiliari associate alla gestione alberghiera, secondo la LRToscana 61/2014, includono l’adeguamento alle normative sull’accessibilità per le persone con disabilità, come previsto dalla Legge 13/1989. Questo implica che, per rispettare tali requisiti, le strutture devono essere prive di barriere architettoniche, garantendo così l’accessibilità a tutti gli utenti.
Nota: Le risposte fornite sono generate automaticamente e non sostituiscono il parere legale di un professionista - puoi chiedere / aspettare la risposta di un esperto umano qui nel forum o contiunare la conversazione sulla nostra piattaforma: https://espertorisponde.omniavis.it/ . Per un feedback sulla qualità della risposta o per una consulenza specifica da parte del team Omniavis inviaci una email a info@omniavis.it
La questione che sollevi tocca uno dei punti più delicati della normativa regionale toscana (LR 86/2016, recentemente aggiornata dalla LR 61/2024): il confine tra la natura “residenziale” dell’immobile e la sua funzione “turistico-ricettiva”.
Ecco un’analisi tecnica della gerarchia delle norme per rispondere al tuo dubbio specifico.
1. Il concetto di “Requisiti Civile Abitazione”
L’Art. 22 comma 6 stabilisce una deroga importante: nonostante l’unità immobiliare debba cambiare destinazione d’uso urbanistica (da residenziale a turistico-ricettiva) per essere associata all’albergo, essa può mantenere i requisiti strutturali e igienico-sanitari della casa di civile abitazione.
In termini pratici, i requisiti di civile abitazione (regolati principalmente dal DM Sanità 5 luglio 1975) riguardano:
Altezze minime: Generalmente $2,70$ m per i vani abitabili e $2,40$ m per i servizi.
Superfici minime: Ad esempio, $9$ m² per la camera singola e $14$ m² per la doppia.
Rapporti aeroilluminanti: La superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a $1/8$ della superficie del pavimento.
Se la norma non prevedesse questa clausola, l’unità dovrebbe adeguarsi ai requisiti ben più stringenti e specifici dei locali commerciali/alberghieri “puri”.
2. L’Accessibilità e la Legge 13/89
Per quanto riguarda le barriere architettoniche, la risposta non è univoca ma dipende dalla natura dell’intervento edilizio che accompagna il mutamento di destinazione d’uso.
Il principio generale
Sebbene l’unità mantenga le caratteristiche “fisiche” di una casa, il passaggio alla destinazione turistico-ricettiva (Art. 41 comma 3) la inserisce nella categoria degli edifici aperti al pubblico o comunque destinati a servizi collettivi.
Legge 13/89 e DM 236/89: Queste norme distinguono tra tre livelli di qualità: Accessibilità, Visitabilità e Adattabilità.
La distinzione: Le civili abitazioni private devono garantire l’adattabilità (la possibilità di essere modificate nel tempo). Tuttavia, le strutture ricettive devono garantire l’accessibilità (almeno una quota di stanze/unità deve essere immediatamente fruibile da persone con disabilità).
Il caso specifico della LR 61/2024
La legge regionale specifica che gli standard qualitativi e di sicurezza devono essere analoghi al livello di classificazione dell’albergo. Questo implica che:
Se l’unità è parte integrante dell’offerta alberghiera: Deve concorrere a soddisfare i requisiti minimi di accessibilità previsti per le strutture ricettive (spazi di manovra per sedia a rotelle nei bagni, larghezza porte min. 80 cm, ecc.).
L’equivoco dei “requisiti residenziali”: La clausola che permette di mantenere i requisiti della civile abitazione serve a evitare che tu debba, ad esempio, rifare i solai per portate maggiori o installare sistemi di aerazione forzata industriale, ma non esenta dal rispetto delle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche se il regolamento urbanistico comunale o la normativa nazionale sulle attività aperte al pubblico lo richiedono per quella specifica categoria.
Nota Bene: Il mutamento di destinazione d’uso “da residenziale a turistico-ricettiva” è l’atto che fa scattare l’obbligo di verifica dell’accessibilità secondo i parametri delle strutture ricettive, poiché l’immobile cessa legalmente di essere una “casa privata” per diventare uno strumento di impresa.
3. Sintesi dei requisiti
Categoria
Requisito mantenibile (Residenziale)
Requisito richiesto (Turistico/Ricettivo)
Igiene
Altezze e superfici del DM 1975
Standard di pulizia e dotazioni della categoria alberghiera
Urbanistica
-
Obbligo di destinazione turistico-ricettiva
Accessibilità
Adattabilità (L. 13/89)
Accessibilità effettiva (DM 236/89 per strutture aperte al pubblico)
Conclusione
Sì, nel momento in cui effettui il mutamento di destinazione d’uso per associare l’unità all’albergo, devi garantire i requisiti di accessibilità. La deroga sui “requisiti strutturali della civile abitazione” ti aiuta sulle volumetrie e i rapporti aeroilluminanti, ma non ti autorizza a escludere i portatori di handicap da una struttura che, per legge, diventa ora “ricettiva”.
