Buonasera, ho necessità di un confronto in relazione al seguente caso: un hotel intenderebbe ampliare la propria struttura, annettendo a quella esistente, un’immobile già collegato funzionalmente al primo ma di cui si dovrebbe effettuare il cambio d’uso da abitativo a ricettivo. Ora, il problema che sorge riguarda il fatto che all’esito della trasformazione, rimarrebbero comunque delle zone promiscue: in particolare in uno dei piani dell’hotel è presente un appartamento privato, per accedere al quale occorre utilizzare le rampe di scale che portano anche anche alle camere dell’hotel e, inoltre, è presente un “secondo” accesso all’hotel (diametralmente opposto) che si vorrebbe utilizzare come via di esodo per gli ospiti ma che è il punto di accesso (per non entrare dalla hall) al predetto appartamento privato. Dal punto di vista della sorvegliabilità, non ho ben capito se la stessa valga o meno anche per gli hotel (e in questo caso, visto lo stato di fatto, direi che sarebbe esclusa). Soprattutto, vorrei chiedervi dei riferimenti normativi specifici riguardo al divieto di promiscuità tra ricettivo e abitativo. Grazie a quanti risponderanno.
Anche se l’art. 153 del Regolamento TULPS prevede che «La licenza [per i pubblici esercizi] può essere rifiutata o revocata per ragioni di igiene o quando la località o la casa non si prestino ad essere convenientemente sorvegliate», di fatto poi il regolamento emanato ai fini della individuazione dei requisiti e delle caratteristiche dei locali necessari per garantire la loro sorvegliabilità (DM 564/92, poi modificato dal DM 534/94) si riferiva solo ai locali e alle aree adibiti alla somministrazione al pubblico di alimenti e bevande.
Per quanto riguarda i locali e le aree destinati ad attività ricettive, quindi, non esiste una norma di riferimento specifica e vale l’indicazione – in verità, molto molto generica - contenuta nell’art. 153 sopra citato. Sul punto, dunque, le opinioni si sprecano.
In realtà il problema esiste solo per quanto riguarda i possibili collegamenti tra le parti destinate ad albergo e quelle che sono invece aree private, perché la giurisprudenza ha ritenuto ammissibili i collegamenti tra la parte destinata a ristorante (soggetta a criteri specifici di sorvegliabilità) e quella destinata ad albergo (soggetta ai criteri generali di cui sopra).
Diciamo che per quanto riguarda i possibili collegamenti tra le parti destinate ad albergo e quelle che sono invece aree private, l’orientamento più diffuso è quello che debbano essere rispettate almeno le più comuni modalità di differenziazione tra le due aree mediante apposizione di cartelli di proprietà privata/divieto di accesso o altri ostacoli/separazioni che consentano di distinguerle tra loro.
L’art. 11 della vecchia legge 135/2001 disponeva esplicitamente che non si applicava alle strutture ricettive l’art. 153 del Reg. TULPS (insieme ad altre disposizioni). Storicamente, quindi, nessuno si è posto il problema. La legge è stata abrogata con il d.lgs. n. 79/2011 che, a sua volta è stato dichiarato incostituzionale per buona parte. Parlare di riviviscenza o meno è impossibile ma è chiaro che, volendo dare continuità alla prassi precedente, continuerei sulla stessa linea.
Per il resto vale quanto ha detto Marco
Grazie, e rispetto al fatto che vi sarebbero comunque due ingressi, tra i quali di fatto corre un corridoio comune per cui sarebbero posti uno di fronte all’altro ? Come detto, di uno si servirebbero gli ospiti dell’hotel e dell’altro dovrebbe servirsene solo il proprietario dell’appartamento privato che però dovrebbe passare attraverso tutte le scale (che anche gli ospiti percorrono) fino ad arrivare alla propria abitazione che è posta su un piano in cui sono presenti anche altre camere dell’hotel. È garantita comunque la sorvegliabilita?
Buongiorno Mario e grazie. Si è avanzata la possibilità, sulla base anche delle Tue osservazioni, di installare dei cancelli che vieterebbero l’accesso al piano su cui è presente soltanto l’abitazione privata. E’ sufficiente? Di fatto, per quanto formalmente e astrattamente, si impedisse l’ingresso, non si può escludere che ospiti della struttura, ad esempio, per fuggire, entrino, con il consenso del proprietario, nell’appartamento privato. So che sono pippe mentali ma vorrei essere sicuro su questo aspetto prima di prendere delle decisioni irreversibili. Rimarrebbe poi il discorso del secondo ingresso che di fatto non verrebbe sorvegliato da una portineria, come quella da cui accedono gli ospiti. Cosa ne pensi? Grazie
Volendo considerare applicabile l’art. 153 citato, resta il fatto che manca una norma regolamentare che detti i requisiti specifici. Detto questo, se vuoi applicare la norma va usata ragionevolezza. Anche un sistenza di controllo video potrebbe indicare un certo grado di sorveglaibilità. IL consenso del proprietario è un fatto che prescinde da ogni condizione, sarebbe un espediente che non puoi evitare.
Grazie Mario. Ma quindi il fatto che ci siano due accessi (di fatto dall’altro potrebbe entrare il proprietario e far entrare chiunque voglia nella struttura ricettiva senza alcun controllo) non è un problema? Non mi è molto chiaro il fatto che possano coesistere alla interno dello stesso immobile due destinazioni d’uso diverse concepite in questi termini.
Inoltre c’è un obbligo di identificazione all’interno della struttura alberghiera al momento dell’accesso … su questo aspetto come si fa? Chi sale dal proprietario dell’unità abitativa non è ospite della struttura ma ci sta comunque dentro … nei con d’hotel (volendo ragionare per analogia) dove è espressamente prevista la coesistenza di abitativo e ricettivo è obbligatoria un’unica portineria …
Ma una struttura di questo tipo, secondo me, al di là della sorvegliabilità (per la quale
non ci sono i presupposti, vista questa seconda porta di accesso che non consente tra l’altro l’identificazione delle persone che entrano nella struttura e questo è un profilo di responsabilità altissima del gestore ai sensi del TULPS come hai evidenziato) ha un problema di promiscuità tra uso ricettivo e abitativo che non dovrebbe avere. Guarda ad esempio come la Regione Piemonte tratta delle case vacanze… nella scheda tecnica precisa che per avere la denominazione di “residence” per le case vacanze non vi può essere promiscuità con abitazioni private . Serve cioè una unitarietà di destinazione dei locali da questo punto di vista. Mettere il cartello “proprietà privata” o “vietato l’accesso” non mi sembra una valida soluzione.chi sta nell’appartamento privato al piano può fare entrare chi vuole da quell’accesso e offrire pronto rifugio a chi intende sottrarsi a eventuali controlli di polizia …
in assenza di regole e criteri (solo gli esercizi si somm.ne ne hanno) deventa troppo arbitario. Pensa ai condohotel o alle dipendenze degli alberghi o agli alberghi diffusi. La commistione è frequente
Ma i condhotel devono avere una unica portineria per l’accesso sia agli immobili destinati a ricettivo che per quelli abitativo … Il consiglio che darei è quello di chiedere anche in Questura perché sono competenti loro ad intervenire in questo tipo di strutture.