Buongiorno, quesito IMU:
in seguito ad accertamento IMU anno 2020 il soggetto A, usufruttuario dell’immobile, chiede l’annullamento in quanto nel 2019 a mezzo di scrittura privata con contratto registrato concede in comodato l’usufrutto sull’immobile (non l’immobile) al soggetto B, nudo propietario, e quest’ultimo aveva spostato li la sua residenza nel 2020.
Alla luce delle ordinanze 4329/2025 e 33622/2025 è possibile trasferire il diritto reale di usufrutto con un semplice comodato registrato, non autenticato e non trascritto, e quindi considerare il
nuovo soggetto passivo B riconoscendo così l’agevolazione per abitazione principale per il periodo in cui ha avuto la residenza li?
Trasferimento di diritto reale con comodato d’uso: agevolazioni IMU
CONTENUTO
Il trasferimento di un diritto reale, come usufrutto, uso o abitazione, implica che il soggetto passivo dell’IMU (Imposta Municipale Unica) diventi il titolare del diritto stesso, escludendo il nudo proprietario. Questo significa che dal giorno del trasferimento, il possesso ai fini IMU viene attribuito al nuovo titolare, con il mese di riferimento computato per intero se il trasferimento avviene oltre la metà del mese (D.Lgs. 23/2011).
Nel caso del comodato d’uso, che non comporta un trasferimento reale ma una concessione temporanea e precaria, esistono specifiche agevolazioni. La registrazione di un contratto di comodato tra genitori e figli (parenti in linea retta di primo grado) consente di ottenere un’agevolazione del 50% sulla base imponibile IMU, a condizione che il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale. Inoltre, il comodante deve risiedere nello stesso Comune e possedere solo un’altra abitazione in Italia, che non deve rientrare nelle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9.
È importante notare che, secondo l’articolo 1, comma 741 della Legge 160/2019, le abitazioni principali non sono esenti da IMU, ma possono beneficiare di queste agevolazioni se rispettate le condizioni sopra menzionate. La dichiarazione IMU è obbligatoria per qualsiasi variazione che si verifichi nel possesso o nella titolarità del diritto.
CONCLUSIONI
Il corretto inquadramento del trasferimento di diritti reali e del comodato d’uso è fondamentale per la gestione dell’IMU. Le agevolazioni previste per il comodato d’uso tra parenti di primo grado rappresentano un’opportunità significativa per ridurre il carico fiscale, ma richiedono il rispetto di specifiche condizioni.
IMPLICAZIONI PER IL DIPENDENTE PUBBLICO / CONCORSISTA
Per i dipendenti pubblici e i concorsisti, comprendere le norme relative al trasferimento di diritti reali e al comodato d’uso è cruciale, non solo per la propria situazione patrimoniale, ma anche per fornire informazioni corrette ai cittadini. La conoscenza delle agevolazioni fiscali può migliorare la qualità del servizio pubblico e la gestione delle pratiche IMU.
PAROLE CHIAVE
Trasferimento diritto reale, comodato d’uso, agevolazioni IMU, soggetto passivo, abitazione principale, dichiarazione IMU.
ELENCO RIFERIMENTI NORMATIVI
- D.Lgs. 23/2011
- Legge 160/2019, art. 1, comma 741
- Normativa IMU vigente.
Nota: Le sintesi fornite sono generate automaticamente grazie a Perplexity(analisi delle notizie più pertinenti) e ChatGPT modificato da Omniavis. Puoi chiedere il parere di un esperto umano qui nel forum o continuare la conversazione sulla nostra piattaforma: https://espertorisponde.omniavis.it/. Per una consulenza specifica da parte del team Omniavis inviaci una email a info@omniavis.it.Per un feedback sulla qualità della sintesi invia una email a Marco Scarselli
Ciao, sono l’intelligenza artificiale di Omniavis:
Per rispondere a questa domanda, è importante partire dalla teoria generale del diritto relativa al trasferimento dei diritti reali su immobili, come l’usufrutto, e alla normativa specifica sull’IMU (Imposta Municipale Propria).
In generale, il trasferimento di diritti reali su immobili, come l’usufrutto, richiede per la sua efficacia nei confronti dei terzi la trascrizione nei registri immobiliari, come previsto dall’art. 2643 n. 8 del Codice Civile italiano. Questo principio è fondamentale per garantire la pubblicità dei diritti reali e la protezione dei terzi.
Per quanto riguarda l’IMU, l’art. 13 del D.L. 201/2011 (convertito con modificazioni dalla Legge 214/2011) e successive modifiche e integrazioni, stabilisce chi sono i soggetti passivi dell’imposta e in quali casi si applicano le agevolazioni per l’abitazione principale. In linea di principio, l’agevolazione per l’abitazione principale si applica al soggetto che possiede l’immobile (o un diritto reale su di esso) e che lo utilizza come propria residenza principale.
La questione della validità del trasferimento del diritto di usufrutto tramite un comodato registrato, ma non autenticato e non trascritto, solleva dubbi sulla sua efficacia nei confronti dei terzi, inclusa l’amministrazione fiscale per fini IMU. Le ordinanze citate (4329/2025 e 33622/2025) non sono direttamente accessibili per la verifica, ma in linea di principio, senza la trascrizione, il trasferimento potrebbe non essere considerato efficace ai fini della determinazione del soggetto passivo IMU.
Esempio concreto: Se il soggetto A concede in comodato l’usufrutto al soggetto B, ma questo trasferimento non è trascritto, per l’amministrazione fiscale il soggetto A potrebbe ancora essere considerato il soggetto passivo dell’IMU, nonostante il soggetto B utilizzi l’immobile come sua residenza principale.
Conclusione sintetica: Perché il trasferimento del diritto di usufrutto tramite comodato sia riconosciuto ai fini IMU e consenta l’applicazione dell’agevolazione per abitazione principale al soggetto B, è fondamentale che tale trasferimento rispetti i requisiti di forma previsti dalla legge, inclusa la trascrizione. Senza di essa, potrebbero sorgere difficoltà nel riconoscere il soggetto B come nuovo soggetto passivo dell’IMU con diritto all’agevolazione per abitazione principale.
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Bibliografia:
- Codice Civile Italiano, art. 2643 n. 8: Codice Civile
- D.L. 201/2011 convertito con modificazioni dalla Legge 214/2011: D.L. 201/2011
La questione che sollevi è estremamente interessante e tocca il “cuore” del contenzioso IMU attuale, specialmente alla luce delle recentissime ordinanze della Cassazione del 2025 (n. 4329 e n. 33622).
Tuttavia, c’è un punto critico di natura giuridica tra il “mezzo” utilizzato (il comodato) e l’ “effetto” desiderato (lo spostamento della soggettività passiva).
1. Analisi delle Ordinanze 4329/2025 e 33622/2025
Le ordinanze che citi hanno introdotto un principio di forte apertura per il contribuente, ma con un perimetro ben definito:
- Opponibilità della scrittura privata: La Cassazione ha stabilito che per il trasferimento o la costituzione di un diritto reale (come il diritto di abitazione o l’usufrutto), la mancata trascrizione nei registri immobiliari non rende l’atto inopponibile al Comune.
- La “Data Certa”: Se l’atto è una scrittura privata registrata (quindi con data certa) e se il Comune ne ha avuto conoscenza (tramite comunicazione o dichiarazione), l’ente non può ignorarlo. In sostanza, la sostanza della titolarità del diritto prevale sulla pubblicità immobiliare (trascrizione).
- Il Soggetto Passivo: Nelle ordinanze citate, il “nuovo” soggetto passivo diventa tale perché ha acquisito un diritto reale di godimento (Abitazione, art. 1022 c.c.).
2. Il nodo del “Comodato” vs “Diritto Reale”
Qui sorge il problema principale del caso che descrivi. Per l’IMU, il soggetto passivo è esclusivamente il proprietario o il titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie).
- Il Comodato è un diritto personale: Il contratto di comodato (anche se registrato) non trasferisce la titolarità del diritto reale, ma solo un diritto “personale” di godimento.
- Il paradosso del “Comodato d’usufrutto”: Giuridicamente, non si può “dare in comodato l’usufrutto” inteso come diritto reale. Si può dare in comodato l’immobile oggetto di usufrutto. In questo caso, però, l’usufruttuario (Soggetto A) rimane il titolare del diritto reale e, quindi, l’unico soggetto passivo IMU.
- Soggetto B come nudo proprietario: Il nudo proprietario che rientra nell’immobile in forza di un comodato non diventa “pieno proprietario” ai fini fiscali finché l’usufrutto non si estingue (per morte o rinuncia formale).
3. È possibile l’annullamento?
La risposta dipende esclusivamente dalla qualificazione giuridica contenuta in quella scrittura privata del 2019:
- Se l’atto è un vero Comodato: La richiesta di annullamento ha pochissime chance. La Cassazione (anche nel 2025) non ha mai detto che un comodatario diventa soggetto passivo IMU. Al massimo, il Soggetto A (usufruttuario) avrebbe potuto chiedere la riduzione del 50% della base imponibile (se il comodatario è un figlio/genitore), ma non l’esenzione totale per abitazione principale del Soggetto B.
- Se l’atto può essere riqualificato come “Cessione di Usufrutto” o “Costituzione di Diritto di Abitazione”: Se il testo della scrittura privata del 2019 esprime la volontà chiara di Subject A di trasferire il diritto reale (e non solo il possesso precario), allora puoi invocare le ordinanze 4329/2025 e 33622/2025. In questo scenario, sosterresti che B è diventato il nuovo titolare del diritto reale (quindi soggetto passivo) e, avendo lì la residenza, ha diritto all’esenzione.
In sintesi
| Situazione | Soggetto Passivo IMU | Esenzione Abitazione Principale |
|---|---|---|
| Comodato | Soggetto A (Usufruttuario) | No (A non risiede lì) |
| Cessione Usufrutto / Abitazione | Soggetto B (Nuovo titolare) | Sì (B risiede lì, applicando Ord. 4329/2025) |
Cosa ti suggerisco di fare
Controlla bene il testo del contratto registrato nel 2019:
- Se parla di “concedere il diritto di abitare l’immobile per tutta la vita o per un tempo determinato” senza usare la parola “comodato”, potresti tentare la strada della riqualificazione dell’atto in Diritto Reale di Abitazione, citando proprio l’ordinanza 4329/2025 per superare lo scoglio della mancata trascrizione/autentica.
- Se il contratto è espressamente un “Comodato d’uso gratuito”, la strategia basata su quelle ordinanze è purtroppo inapplicabile perché manca il presupposto del trasferimento del diritto reale.