a breve firmeremo convenzione urbanistica dopo la quale il comune (in Lombardia) rilascerà il PdC.
nel frattempo verrà adottato un nuovo PGT che azzera le volumetrie sull’area oggetto di convenzione e PdC.
UT e Assessore confermano che, con convenzione firmata e PdC rilasciato, sarà possibile iniziare e proseguire l’attività edilizia.
L’attuale operatore, che firmerà la convenzione, intende cedere l’operazione ad altro operatore.
quest’ultimo intende tuttavia cambiare il progetto che va in convenzione: pur mantenendo la sagoma del progetto, le volumetrie e gli altri parametri edilizi (ovviamente), sposta il vano scala ed ascensore per passare da 4 appartamenti ad 8, decisamente più piccoli.
MA vuole presentare le modifiche PRIMA dell’inizio dei lavori, dato che la Banca gli finanzia solo il progetto che effettivamente partirà con l’inizio lavori.
La domanda: esiste una possibilità di variante ante inizio lavori? su quale base normativa? (non mi pare possa usarsi l’art. 22 comma 2 e 2bis della 380…
Se annullo il PdC l’ormai sopravvenuta adozione del nuovo PGT mi impedirebbe di ripresentare una nuova pratica nonostante la convenzione sottoscritta per via dell’annullamento delle volumetrie sull’area oggetto di intervento…
Sì, la strada è percorribile, ma richiede grande accuratezza sul piano procedurale e formale.
L’analisi legale e tecnica dell’operazione evidenzia dove risiedono i punti di forza e i potenziali rischi.
1. La posizione di partenza: Convenzione + PdC Rilasciato
La diagnosi dell’Ufficio Tecnico e dell’Assessore è corretta:
Convenzione urbanistica firmata: Fa sorgere un vero e proprio diritto quesito (o comunque un’aspettativa legittima consolidata e contrattualmente vincolante con l’Amministrazione).
Misure di Salvaguardia (ex art. 12 DPR 380/2001 e L.R. Lombardia 12/2005): Scattano con l’adozione del PGT ed evitano il rilascio di nuovi titoli in contrasto. Tuttavia, non incidono sui permessi già rilasciati prima dell’adozione, i quali decadono solo all’entrata in vigore (approvazione definitiva) del PGT, e solo se i lavori non sono ancora iniziati (art. 15, comma 4, DPR 380/01).
Regola d’oro: Il Permesso di Costruire originario NON va mai annullato o rinunciato, altrimenti l’area ricadrebbe sotto l’effetto “tagliola” del nuovo PGT adottato, rendendo impossibile assentire di nuovo le volumetrie azzerate.
2. La Variante “ante inizio lavori”: basi normative
È del tutto legittimo e frequente presentare una variante a un PdC valido prima di comunicare l’Inizio Lavori.
Inquadramento normativo per la modifica (da 4 ad 8 appartamenti, spostamento vano scala/ascensore, invarianti sagoma e volumetria):
A. Non è una Variante Essenziale (ex art. 32 DPR 380/2001)
Trattandosi di invarianza di volume complessivo, superficie lorda, sagoma, altezze e destinazione d’uso principale (rimane residenziale), la suddivisione interna da 4 a 8 alloggi e la diversa collocazione dei collegamenti verticali non costituisce “variazione essenziale” ai sensi dell’art. 32 del Testo Unico.
B. Strumento procedurale: Art. 22, comma 2 / 2-bis o PdC in Variante
Se si qualifica come variante “leggera” (non essenziale): La modifica alla distribuzione interna non incide sui parametri urbanistici (il volume totale resta identico). Può essere presentata tramite SCIA in variante al PdC ai sensi dell’art. 22 del DPR 380/2001.
Se il Comune/Banca richiede un atto espresso: È sempre possibile richiedere un Permesso di Costruire in variante (art. 20/22 DPR 380/01).Trattandosi di variante “minore” o “in senso stretto” ad un titolo valido preesistente, la variante si adossa e si collega al PdC originario, mutuandone la legittimazione urbanistica della convenzione originaria .
3. L’incastro con la Convenzione e lo Standard Parcheggi
L’aumento del numero di unità abitative (da 4 a 8) comporta quasi certamente un incremento del carico urbanistico (maggior fabbisogno di parcheggi privati/pubblici ex art. 41-sexies L. 1150/1942 e calcolo degli standard ai sensi della L.R. Lombardia 12/2005).
Atto integrativo/modificativo della Convenzione: Se la convenzione originaria recepiva espressamente il layout a 4 appartamenti o legava gli standard a quel preciso impianto, servirà approvare (o in Giunta o con determina dirigenziale, a seconda del testo del PGT/convenzione) un addendum/atto integrativo alla convenzione per adeguare il numero di alloggi e reperire i relativi parcheggi/standard.
Volumetria invariata: Poiché la volumetria complessiva non aumenta, l’oggetto principale della convenzione (il diritto ad edificare la cubatura X) resta salvo e coperto dalla convenzione già firmata.
4. La strategia operativa passo-passo
[1. Firma Convenzione + Rilascio PdC originario]
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[2. Voltura del PdC e della Convenzione al nuovo operatore]
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[3. Presentazione Variante (PdC o SCIA) + Modifica Convenzione]
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[4. Rilascio Variante -> Inizio Lavori effettivo prima del PGT definitivo]
I passaggi procedurali consigliati:
Sottoscrivere la convenzione originaria e ritirare il PdC originario: Fondamentale per consolidare il titolo giuridico ed evitare che le salvaguardie blocchino la pratica.
Eseguire la voltura del PdC e della Convenzione: Il nuovo operatore subentra nei diritti e negli obblighi edili/convenzionali.
Presentare la Variante (PdC o SCIA a seconda dell’accordo con l’UT) e l’adeguamento convenzionale: Inserire nella relazione tecnica che si tratta di variante non essenziale ex art. 32 DPR 380/01 al PdC n. XYZ per ridistribuzione interna, fermi restando i volumi assentiti.
Attenzione alla Tempistica dell’Inizio Lavori:
La banca finanzierà il progetto sulla base del PdC in variante rilasciato (o SCIA consolidata).
Corsa contro il tempo: È fondamentale dare formale Inizio Lavori (anche con opere preliminari/scavi effettivi) prima che il nuovo PGT venga definitivamente approvato e pubblicato sul BURL, altrimenti il PdC (anche in variante) rischia la decadenza ex art. 15 c. 4 DPR 380/01 per le parti eventualmente difformi dal nuovo piano.
Sintesi per il Vostro Quesito
Esiste la possibilità di variante ante inizio lavori? Sì, le varianti in corso d’opera o ante inizio lavori ad un titolo valido sono ordinarie e pienamente legittime.
Qual è la base normativa? Art. 22 c. 2 / 2-bis DPR 380/01 per la SCIA in variante, o istanza di PdC in variante (connesso al PdC madre ex art. 20 DPR 380/01).
Evitare assolutamente: Annullamenti, rinunce o ri-presentazioni di ex-novo “Permessi di Costruire”, che verrebbero travolti dalle misure di salvaguardia del PGT adottato.