Buongiorno,
la Legge di Bilancio 2026 ha stabilito che, dall’01/01/2026, sarà obbligatorio, a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica, avere la partita iva in quanto è presumibile l’esercizio di un’attività di impresa.
Ciò implica che a carattere non imprenditoriale si possa esercitare con uno o, al massimo, due appartamenti?
Coloro che fino ad oggi, esercitavano l’attività non imprenditoriale con quattro appartamenti, sono ora tenuti a prendere la P.I. e presentare Scia al Suap come previsto dall’art. 61 L.R. 61/2024 e l’esercizio dell’attività diventa quindi imprenditoriale?
Articolo 1, comma 595 della legge n. 178/2020, come modificato dalla legge n. 199/2025, art. 1, comma 17 (in grassetto le modifiche – in pratica, “2026” al posto di “2021” e “due” al posto di “quattro”)
Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di DUE appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.
Quindi, se Tizio ha tre o più appartamenti destinati a locazione breve, a partire dall’anno 2026 deve presentare SCIA per locazione turistica professionale ai sensi dell’art. 13-ter del D.L. 145/2023. La legge 199/2025 entra in vigore il 01/01/2026.
Dal punto di vista fiscale, ai sensi dell’art. 4, comma 2 del DL n. 50/2017, come già riscritto con dalla legge n. 213/2023, si comprende, quindi:
Con due appartamenti si può optare sulla cedolare secca con aliquota del 21% per uno dei due e con aliquota del 26% per il rimanente. Con tre appartamenti si applica la tassazione d’impresa ordinaria.
Il particolare regime giuridico della modifica normativa che si applica al periodo di imposta lascia pensare che possa riverberare anche a livello amministrativo: chi esercitava già l’attività nel 2025 senza SCIA (mettiamo 3 appartamenti), nel 2026 si trova ad affrontare un nuovo obbligo. In via derivata, quindi, potrebbe essere obbligato alla SCIA anche se già in esercizio (la SCIA era già applicabile ma mancava il presupposto)
Buongiorno,
quindi dal 01/01/2026 chi aveva presentato al Comune via pec la comunicazione per locazione breve non imprenditoriale (in Sardegna fino a 4 unità immobiliari ) ora deve adeguarsi e presentare Scia sul Suap come locazione imprenditoriale oppure la norma si applica solo per le nuove attività ?
Grazie se potrà rispondermi.
La cosa è dubbia ma, a parere mio, si applica anche alle attività in essere nel senso sopra descritto. E’ un automatsimo legale: ogni volta che nel periodo di imposta Tizio supera il limite, questo diventa obbligato alla gestione imprenditoriale e, qundi, ad abilitarsi con SCIA. Lo stesso in senso inverso (sempre che non scelga lui di rimanere con p.iva)
L’obbligo è “statale”. Io potrei avere 4 case in locazione ognuna in una regione o comune diverso. In questo caso dovrei presentare 4 SCIA: una per comune