Sentenza Corte Cost. 186/2025 - LR toscana 61/2024 - Codice del Turismo

SUAP ed attività produttive
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La Corte costituzionale, con sentenza n. 186/2025, RESPINGE TOTALMENTE IL RICORSO STATALE RELATIVAMENTE A UNA PRIMA PARTE DEGLI ARTICOLI IMPUGNATI.

Ricorso ex art. 127 della Costituzione n. 14/2025 – pubblicato in GU n. 14/2025, prima serie speciale. Il Presidente del Consiglio dei Ministri contro Regione Toscana per la declaratoria della illegittimità costituzionale degli articoli 22, comma 6; 41, commi 3 e 4, 42, 43, 44, 45 e 144; 59; 76, comma 4; articoli 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, e 110; 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 123 e 124; 125, 126, 127, 130, 131, 134, 136 e 137 della legge della Regione Toscana 31 dicembre 2024, n. 61.

La Corte costituzionale, con sentenza n. 186/2025, RESPINGE TOTALMENTE IL RICORSO RELATIVAMENTE A UNA PRIMA PARTE DEGLI ARTICOLI IMPUGNATI: artt. 22, comma 6 - 41, commi 3 e 4 - da 42 a 45 - 59 - 144.

Nel “considerato in diritto” si legge: Riservata a separata pronuncia la decisione delle ulteriori questioni di legittimità costituzionale promosse con il medesimo ricorso, vengono ora esaminate quelle relative agli artt. 22, comma 6; 41, commi 3 e 4; 42; 43; 44; 45 e 144; nonché all’art. 59. È ATTESA, QUINDI, UN’ULTERIORE PRONUNCIA.

In particolare, relativamente alla sentenza n. 186/2025:

  • l’art. 22, comma 6 riguarda la possibilità per gli alberghi di associare, in aumento della propria capacità ricettiva e nei limiti del 40 per cento della medesima, salvo che il comune non stabilisca una percentuale inferiore, unità immobiliari residenziali nella loro disponibilità, ubicate entro duecento metri dalla struttura medesima.

  • l’art. 41, commi 3 riguarda la necessità della destinazione d’uso “turistico-ricettiva” per gli immobili destinati strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (affittacamere, B&B, ecc.). Da premettere che è ammesso solo la modalità di esercizio imprenditoriale. La precedente LR sul turismo (LR 86/2016) faceva salva la destinazione d’uso residenziale.

  • l’art. 41, comma 4 riguarda il limite quantitativo per le medesime strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione in uno stesso edificio: uno stesso soggetto può gestire più strutture in un medesimo edificio ma non può superare il numero di camere e la capacità ricettiva di una singola struttura.

  • l’art. 42 riguarda la definizione di affittacamere dove si afferma la necessità della gestione imprenditoriale.

  • l’art. 43 riguarda la definizione di B&B dove si afferma la necessità della gestione imprenditoriale.

  • l’art. 44 riguarda la definizione di case e appartamenti per vacanze dove si afferma la necessità della gestione imprenditoriale

  • l’art. 45 riguarda la definizione di residenza d’epoca per vacanze dove si afferma la necessità della gestione imprenditoriale

  • l’art. 59 riguarda la questione più importante, destinata ad avere conseguenze a catena per le altre regioni ovvero i “criteri e limiti per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica breve”. In sintesi, i comuni ad alta densità turistica e i comuni capoluogo di provincia possono, con proprio regolamento, individuare zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento, per finalità turistiche, delle attività di locazione breve. In queste aree sottoposte a regolamentazione, l’esercizio dell’attività di locazione breve è subordinato al rilascio di un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare.

  • l’art. 144 riguarda la disciplina transitoria sulle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione con particolare riguardo alla questione della destinazione d’suo e a quella dei limiti dimensionali riferiti al medesimo edificio.

In allegato il comunicato della Corte:
Corte_Comunicato_Toscana.pdf (117,3 KB)

Qua la sentenza: Corte Costituzionale - Sito ufficiale

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Sulla questione delle locazioni turistiche che è l’apetto maggiormente interessante

L’aspetto più controverso è il fatto che determinati comuni possono regolamentare la materia e arrivare all’autorizzazione contingentata per la locazione breve/turistica. Qui, però, si innesta un importante precedente della Corte di Giustizia UE.

La Regione Toscana, nel preambolo della LR, cita proprio la Sentenza 22 settembre 2020, cause riunite C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments. Con la precedente LR 86/2016 la stessa regione aveva provato a disciplinare maggiormente le locazioni turistiche. Lo Stato impugnò e la Regione tornò sui suoi passi senza arrivare a sentenza. La materia “ordinamento civile”, ai sensi dell’art. 117 Cost, ricade nella potestà esclusiva statale. Ora è diverso. Intanto c’è un precedente legale statale rappresentato dal decreto-legge n. 50/22 - art. 37-bis su Venezia (lo stesso Stato ha introdotto un paradigma simile a quello della regione Toscana) e poi c’è la giustizia UE appena citata.

Ecco cosa afferma la corte di giustizia UE. Serve come chiave di lettura per comprendere meglio la disciplina delle locazioni turistiche.

1) Gli articoli 1 e 2 della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, devono essere interpretati nel senso che tale direttiva si applica alla normativa di uno Stato membro relativa ad attività di locazione dietro corrispettivo di locali ammobiliati destinati ad abitazione ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio, esercitate in maniera reiterata e per brevi periodi, sia a titolo professionale che a titolo non professionale.

2) L’articolo 4 della direttiva 2006/123 deve essere interpretato nel senso che una normativa nazionale che assoggetta ad autorizzazione preventiva l’esercizio di talune attività di locazione di locali destinati ad abitazione rientra nella nozione di «regime di autorizzazione», ai sensi del punto 6 di tale articolo.

3) L’articolo 9, paragrafo 1, lettere b) e c), della direttiva 2006/123 deve essere interpretato nel senso che una normativa nazionale che, per motivi diretti a garantire un’offerta sufficiente di alloggi destinati alla locazione a lungo termine economicamente accessibili, assoggetta talune attività di locazione dietro corrispettivo di locali ammobiliati destinati ad abitazione ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio, esercitate in maniera reiterata e per brevi periodi, ad un regime di autorizzazione preventiva applicabile in determinati comuni in cui la tensione sui canoni di locazione è particolarmente elevata, è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale relativo alla lotta contro la scarsità di alloggi destinati alla locazione e proporzionata all’obiettivo perseguito, dato che quest’ultimo non può essere conseguito tramite una misura meno restrittiva, in particolare in quanto un controllo a posteriori interverrebbe troppo tardi per avere reale efficacia.

4) L’articolo 10, paragrafo 2, della direttiva 2006/123 (NDR l’art. 10 riguarda le condizioni per rilasciare un’autorizzazione) deve essere interpretato nel senso che non osta a una normativa nazionale che istituisce un regime che subordina ad un’autorizzazione preventiva l’esercizio di talune attività di locazione dietro corrispettivo di locali ammobiliati destinati ad abitazione, che è fondata su criteri relativi al fatto di concedere in locazione il locale di cui trattasi «in maniera reiterata, per brevi periodi, ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio» e che conferisce alle autorità locali il potere di precisare, nell’ambito stabilito da tale normativa, le condizioni di rilascio delle autorizzazioni previste da detto regime alla luce di obiettivi di varietà sociale e in funzione delle caratteristiche dei mercati locali delle abitazioni e della necessità di non aggravare la scarsità di alloggi, combinandole, se necessario, con un obbligo di compensazione sotto forma di trasformazione accessoria e concomitante di locali aventi un altro uso in abitazioni, purché tali condizioni di rilascio siano conformi ai requisiti stabiliti da tale disposizione e detto obbligo possa essere assolto in condizioni trasparenti e accessibili.